Оглавление:
Опасно ли покупать квартиру по переуступке?
4 июля 2021Переуступка права требования – это официальное соглашение, согласно которому одно лицо – цедент, передает другому – цессионарию, личное право на требование недвижимости. Таким образом один человек передает другому свои полномочия и права. Методом цессии, как еще называют переуступку, продают квартиры в новостройках и других жилых объектах. Но насколько эта процедура безопасна и выгодна для сторон договора?Процедура переуступки описана в ФЗ №214, где указаны особенности процесса, права и обязанности сторон.
При заключении договора цессии помните, что передается только право требовать недвижимость, а не имущественные права на объект. Часто стороны не понимают сути сделки, чем обусловлено нечестное сотрудничество.
Требовать право собственности на жилье можно только после введения новостройки в эксплуатацию, поэтому до заключения соглашения стоит узнать об уступке детали.Официально переуступка права требования возможна только в случае ведения активной застройки будущего ЖК. Цессия подписывается до момента сдачи объекта и завершениях всех строительных работ. Член долевого строительства уступает свои права другому гражданину, и такая сделка идет в дополнение к основной .
После компания-застройщик сдает объект именно цессионарию.
Для понимая безопасно ли соглашаться на такое предложение, стоит учитывать следующие факторы:
- Отзывы партнеров, клиентов.
- Уровень деловой репутации застройщика: проверьте историю деятельности компании, какие объекты уже сданы, успешно или нет, отзывы прошлых клиентов и прочее;
- Чистота работы строительной компании: нет ли по фирме обременений, фигурировали ли руководители в уголовных делах. Проверку делают через электронную базу Федерального арбитражного суда;
- Проектная документация: все бумаги в открытом доступе выставляются застройщиком на сайте. Сравните сроки сдачи отдельных секций с датами, указанными в плане;
Переуступка квартиры может иметь и некоторые подводные камни.
Главная опасность – вероятность двойной продажи.
Мошенники перепродают уступку на право требования жилья нескольким гражданам. По итогу оказывается, что на имущественные права одновременно претендует сразу несколько человек.
Во избежание подобных инцидентов стоит тщательно проверять документы до подписания. Правильно оформите договор, а также обязательно зарегистрируйте документ в Росреестре. Законной будет именно такая сделка, все остальные признают ничтожными (то есть не имеющими юридической силы).Опасно покупать квартиру по цессии без грамотной юридической помощи, ведь существуют и другие опасности помимо двойной продажи.
Опытный специалисты владеет ситуацией на недвижимом рынке и обязательно поможет клиенту отстоять личные имущественные интересы и прерогативы. За слишком низкой ценой или привлекательными условиями часто скрыты схемы наживы злоумышленников.
В итоге вы можете потерять личные накопления и ввязаться в долгие судебные процессы.
Поэтому лучше выполнять уступку согласно действующим законодательным нормам в официальном виде.Сайт переуступок квартир в СПб: Телефон: 8 (812) 425-39-48Адрес: г. Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 37, оф. 631Почта:
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?
3 февраляАктивные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются.
Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном.
Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду?
Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”.
Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.
Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.
То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.
Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора.
Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?.В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.
А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.
Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация.
Что каждый из участников сделки получит в результате?Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции.
Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили.
В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку.
Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.
Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов.
Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто.
Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке.
Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил.
Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика.
Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.
Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.
Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто.
Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.
Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.
И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может.
У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.
На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги.
Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?
Переуступка квартиры — что это
Переуступка квартиры — что это Журнал Этажи Полезные статьи March 11, 2021 08:18
Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке, как ее оформить и сколько придется заплатить.
Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий.
Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
, а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.
По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС. К каким объектам можно применять продажу по переуступке?
Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК.
Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится. Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье.
По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем. Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение.
Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя. Для продавца Плюсы Минусы Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.
Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ.
Для покупателя Плюсы Минусы Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он.
Разница в цене иногда достигает 5–20%. Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства, вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.
Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику. Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно. Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.
Также проверьте репутацию застройщика. Для этого: � Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании.
Если она — банкрот, откажитесь от покупки.
Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию. � Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов.
Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
� Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу.
Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять. � Почитайте отзывы о компании.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре.
Мы объясним, что нужно делать, по шагам. Шаг 1: соберите пакет документов Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся: � письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов; � сам договор долевого участия; � разрешение на переуступку прав от застройщика; � справка о погашении задолженности перед застройщиком; � разрешение от банка на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель. Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной.
Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие.
Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.
Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом.
� Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.
� Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах. � Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.
� Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу. � Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.
� Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг. � Права и обязанности обеих сторон по договору. � Подписи сторон с расшифровкой.
В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком.
То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.
Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре.
Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.
Предоставьте сотруднику: оригинал договора о долевом участии в строительстве; договор о переуступке права требования по ДДУ; квитанцию об оплате государственной пошлины; паспорта обеих сторон сделки — продавца и будущего владельца права требования; нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки; разрешение о переуступке прав от компании-застройщика; справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы; разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.
Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.
Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель. После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ.
Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования После регистрации договора переуступки прав ждите, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Он присвоит ему почтовый адрес, оформит кадастровый паспорт на сам объект и каждую квартиру, составит протокол о распределении квартир и выполнит ряд других действий.
Выдаст вам заверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры.
Обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности.
Предоставьте сотруднику: ✔ паспорт гражданина Российской Федерации; ✔ цессию и договор долевого участия в строительстве; ✔ копию разрешения на ввод в эксплуатацию; ✔ акт приема-передачи квартиры; ✔ квитанцию об оплате государственной пошлины.
Размер пошлины составляет 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических. Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст расписку с перечнем бумаг и датой, когда нужно забрать их.
Срок регистрации права собственности — 10 рабочих дней.
Когда придете в Росреестр, получите обратно оригиналы документов и выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.
Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽.
Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя. Налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный, составляет 13% от выручки — то есть от разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права.
Через год решил продать право требования за 2 000 000 ₽. Ему придется заплатить 13% от выручки — то есть от 1 000 000 ₽. Сумма налога — 130 000 ₽. Александр должен заполнить декларацию и оплатить налог, иначе к нему будут применены санкции: например, штраф.
Если права на новостройку у несовершеннолетних Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны — они и будут подписывать цессию. Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется.
В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.
Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке
27 августа 2021Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, У новостроек немало плюсов, в том числе — цена.
Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен. Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса.
За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре. И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось.
Зато, такой нашелся в Интернете. Так мужчина узнал одоговоре уступки прав.Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме.
При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.Такое соглашение называют также цессия, уступающего – цедент, а покупателя прав – цессионарий.По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована — подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль.
За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%. В 2021 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.Дом строиться – жизнь идет.
Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры.
Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.
- Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».
- Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
- Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
Риски приобретения недвижимости по переуступке
- Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
- Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
- 3.
Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.
Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость.
Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах.
Такие товары они потом предлагают своим клиентам.Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ.
Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал.
Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.Чтобы не оказаться и без дворца с царицей, и без ухи, нужно проверить несколько важных моментов.
В этом может помочь юрист. Он проверит все документы, изучит за вас продавца, застройщика, поможет провести сделку.
Такое сопровождение будет стоить от 30 тысяч рублей или 1 — 1,5% от суммы покупки. И не придется просить, требовать и собирать все бумаги у участников сделки самостоятельно.Если будете проверять сами:У застройщика изучите права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и ее соответствие реальному положению дел (открытая информация, есть на сайте застройщика или в офисе).
Проверьте, нет ли фирмы среди банкротов, а также, нет ли на нее уголовных дел. Эти данные есть в электронном Едином федеральном реестре сведений o банкротстве, в картотеке Федеральных арбитражных судов.
В офисе компании можно узнать и то, выполнил ли продавец свои обязательства по договору.У продавцов требуйте договор долевого участия, согласие застройщика, согласие супруга (если договор ДДУ он заключал, будучи в браке), выписку из ЕГРН (проверить наличие обременений).У подрядчиков просите копии договоров, по которым они получили права требования, справку от застройщика о выполнении перед ним обязательств.Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно. Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.Уступку прав нужно регистрировать в госорганах, как и договор долевого участия. Сделать это можно в Росреестре.
Только после этого у вас появятся права распоряжаться приобретением.Пройти регистрацию можно также в ближайшем МФЦ.
Для этого возьмите с собой продавца и документы.Чек-лист документов для госрегистрации договора переуступки:- оригинал ДДУ;- оригинал договора переуступки прав (цессии);- квитанцию об оплате госпошлины;- паспорта участников сделки;- продавец берет заверенное согласие своего супруга на продажу;- согласие застройщика на переуступку;- документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком (если долг есть, нужно обязательство его выплатить);- разрешение банка, если право на квартиру приобретали в кредит.Если чего-то из списка нет или документы оформлены неправильно, в регистрации откажут или ее приостановят до выяснения всех обстоятельств.Чтобы избежать проблем с девелопером в будущем, отправьте в строительную компанию письмо и копию договора переуступки. В свободной форме сообщите, от кого к кому и на какой объект перешло право требования.Мывсоцсетях:
Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться
14 октябряМногим известно, что можно купить не только в отделе продаж девелопера.
Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте. Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований.
Но тут есть свои нюансы.Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает.
В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков.
Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей.
Дело в том, что направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик.
Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.
- Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
- Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
- И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.
В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд.
Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.
Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры
25 апреля 2021В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации.
А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства.
Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель.
Если проще — покупатель и продавец. Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Это право основано на договоре.Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.
Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры.
Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования. То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем .Девелоперы частных инвесторов не любят.
. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?Опасность №1.
При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации.
Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке.
Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было?.Опасность №2. Еще одна история.
Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет.
Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял.
Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе.
Продавец сник и сказал, что уточнит.
Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3. Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика. Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры).
Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки». В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили.
Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?.А вот так. Проверять надо за всеми!Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке!
Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу.
Последние новости по теме статьи
- Октябрь 24, 2021 Ипотека распределение имущества при смерти родителей
- Октябрь 25, 2021 Номер квартиры по нумерологии значение 6
- Октябрь 25, 2021 Как узнать номер счета для оплаты жкх по адресу
- Октябрь 26, 2021 Как выписать ребёнка из квартиры и прописать в другую
- Октябрь 26, 2021 Список документом выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка
- Октябрь 26, 2021 Отец хочет подарить свою долю в квартире сыну
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
- Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
- Анонимно
- Профессионально
Задайте вопрос нашему юристу!
Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!