Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Какие риски при покупки квартир от подрядчика

Какие риски при покупки квартир от подрядчика

Какие риски при покупки квартир от подрядчика

ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает


Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Город

11 апреля 2017 27 026Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры».

Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров? Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения.

Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры».

Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?

Что такое «подрядная квартира»? Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры».

Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение: –– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы.

То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами. Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена.

По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.

«Продам недорого подрядную квартиру» Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны.

Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам. Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС: –– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта.

Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».

ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%. Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет.

Дисконт в 30% – это почти треть цены.

Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит. Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков: –– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент.

Тогда застройщику это становится выгодно. То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов.

Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.

Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov: – Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона. Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку.

Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив.

Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца». Доля риска У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров: –– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика.
Доля риска У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров: –– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика.

В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры. Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом: –– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре.

В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.

Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге таких случаев было очень много.

Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема. А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.

Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения: –– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику.

У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру.

И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе.

Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме.

Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе. Чаще всего такие квартиры – это первичка.

Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить.

Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия. О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment: –– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски.

О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment: –– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски.

Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.

Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком. Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя.

И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.

Аналогичный совет дает и Юрий Завидов:

«Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости»

. Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше.

Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится? Перспективы подрядных квартир Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения: –– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике.
Перспективы подрядных квартир Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения: –– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике. Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к.

данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден». Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости: –– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами.

Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос. Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть.

Пойдут вниз ипотечные ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.

Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке: ––Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?!

Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год.

А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно.

И на практике, всего треть актива экономически выгодна. Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад.

Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.

Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Город
  1. 1 марта 2016 7 263
  2. 27 апреля 2016 7 528
  3. 22 декабря 2016 7 445
  4. 21 февраля 2014 4 659
  5. 9 марта 2017 17 748

Квартира от подрядчика. Стоит ли покупать квартиру в новостройке у подрядчика

20 июня 2020Выбор квартиры в новостройке покупатели начинают с изучения подходящих домов в нужном районе, анализа планировок и цен.

Следующим этапом начинается поиск лучшей цены на подходящую квартиру. И вот тут могут появиться предложения от подрядчиков, цены на которые, как правило, ниже, чем у застройщиков.Квартиры у подрядчиков появляются в результате бартерного обмена с застройщиками: подрядные организации поставляют материалы для стройки и оказывают услуги, а в качестве оплаты получают квартиры. Эти квартиры нужно продать чтобы они превратились в деньги, поэтому застройщики отдают их подрядчикам с определенным дисконтом.

И в продажу они поступают не на котловане, а на более поздних этапах. Поэтому у подрядчиков есть задел на снижение цены.С другой стороны, если квартира у подрядчика это плата за работы и услуги, нужно быть уверенными что эти работы выполнены, услуги оказаны, материалы отгружены. Когда у застройщика есть претензии к подрядчику, он может запретить продажу квартиры.

Это справедливо для квартир, которые переданы подрядчику по договорам долевого участия.

Далее они продаются по договорам уступки, в которых участвуют три стороны — подрядчик, покупатель и застройщик.Для покупателя это не очень критично — в случае запрета застройщика на продажу можно пойти и купить такую же квартиру напрямую у застройщика.

Правда, это будет скорее всего дороже. При покупке квартиры от подрядчика в готовом доме по договору купли-продажи такого риска нет.При продаже по переуступке застройщик может взимать плату за оформление договора и сопровождение сделки.

Подрядчик обычно старается переложить этот платеж на покупателя. Будьте готовы к этому. Вы имеете право отказаться от этого платежа, а можете оплатить. Считайте, насколько вам выгодно покупать квартиру от подрядчика с учетом всех дополнительных расходов.Плюсом покупки таких квартир будет возможность использования ипотечных средств — банки практически без ограничений кредитуют квартиры, приобретаемые по договорам уступки, причем применяются ставки на строящееся жилье, а они более выгодные чем на вторичку.Квартира в новостройке от подрядчика может оказаться находкой и по-настоящему выгодным вариантом для покупателя.

Главное найти и убедиться что комплекс вам нравится, застройщик внушает доверие, а планировка подходит для вашей семьи.Удачного и выгодного вам выбора и счастливого новоселья!Поделитесь в комментариях своим опытом покупки квартиры в новостройках. У застройщика вы покупали или у подрядчика?

Насколько просто или сложно прошла сделка?

Риски при покупке квартиры от подрядчика

/ / / Просмотров 220 Содержание Если Покупатель хочет приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, то он может рассмотреть предложения от подрядчиков.

Обычно компании-подрядчики реализуют недвижимость по более выгодным ценам, чем головные Застройщики.

Однако такая купля-продажа одновременно несет в себе больше рисков. Так о чем же необходимо знать Покупателю, чтобы заключить безопасную и успешную сделку? Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ.

Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.

Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами). С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика.
С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика. Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом?

Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д. Мнение экспертаСемен ФроловЮрист.

Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.Для подрядчика недвижимость не представляет никакой выгоды. Подрядчику требуются реальные деньги – для выплаты заработных плат сотрудникам, для компенсации своих расходов, для аренды офиса и т.д. Поэтому подрядчики начинают заниматься продажей квартир, причем часто делают это по заниженным ценам.

Обычно нанятые компании продают недвижимость на 10-15% дешевле, чем головной Застройщик. Существуют подрядчики и другого типа.

Например, компания может не выполнять никаких строительных работ, а просто взять на себя обязательство по продаже некоторого числа квартир.

Если Застройщик не может самостоятельно реализовать жилые помещения, он продает какую-то их часть заинтересованному подрядчику. А тот уже начинает заниматься продажами – устраивает рекламные акции, привлекает клиентов и т.д.

Существует 3 основных варианта покупки квартиры у компании-подрядчика. Это:

  • Приобретение квартиры по договору соинвестирования.
  • Приобретение по договору о переуступке прав, являющемуся приложением к договору долевого участия (ДДУ).
  • Приобретение по договору купли-продажи квартиры (ДКПК).

Наиболее безопасный, простой и надежный вариант для Покупателя – это . В этом случае сделка проводится на общих основаниях.

Сначала подрядчик приобретает квартиру у головного Застройщика по ДКПК, а затем – продает ее заинтересованному человеку по новому ДКПК. В качестве Продавца по договору обычно выступает юридическое лицо (т.е. вся компания-подрядчик), однако в некоторых ситуациях Продавцом оказывается и физическое лицо (например, руководитель компании).

Приобретение квартиры от подрядчика по договору-купли-продажи возможно только в том случае, если дом уже был сдан в эксплуатацию.

ДКПК требует обязательной регистрации в органах Росреестра, что значительно минимизирует риски для Покупателя. Следующий вариант, также несущий минимальное количество рисков, – это заключение с подрядчиком договора о переуступке прав (или договора цессии). Согласно , Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием».

Переуступка прав возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

  • Дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если дом уже был сдан в эксплуатацию, то переуступка прав оказывается более невозможной.
  • Исходный договор долевого участия не запрещает подрядчику перепродать квартиру другому лицу. Если такой запрет указывается в тексте ДДУ, который уже был подписан подрядчиком, то подрядчик не сможет уступить свое право на жилое помещение заинтересованному Покупателю.

Договор о переуступке прав требует обязательной регистрации в органах Росреестра. Также большой плюс для Покупателя – порядок проведения расчетов.

Цессионарий должен уплатить деньги цеденту только после того, как данные будут изменены и актуализированы в Росреестре. Это значит, что цедент не сможет получить деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

Единственная сложность, которую несет в себе переуступка прав, – это необходимость отслеживания всей цепочки перепродаж.

Фактически квартира может переходить от одного праводержателя к другому праводержателю бесконечное количество раз – до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Как Покупателю вам понадобится проследить, чтобы подрядчик, продающий вам квартиру, официально числился последним действующим праводержателем. Подробнее: Для этого вы можете обратиться в Росреестр и сделать запрос по адресу жилого помещения. Также помните, что на руках у действующего праводержателя должны иметься следующие документы: оригинал исходного договора ДДУ, оригинал договора о переуступке прав на свое имя, копии всех предыдущих договоров о переуступке прав (если заключались).

Последний вариант, который оказывается для Покупателя максимально рискованным и ненадежным, – заключение с подрядчиком договора соинвестирования. Договор соинвестирования оформляется в том случае, если изначально между подрядчиком и головным Застройщиком также был заключен договор соинвестирования. Основная проблема этого договора – его «авансовая» и «предварительная» юридическая сила.

Обычно договор соинвестирования заключается между Застройщиком и подрядчиком еще на том этапе, когда не были выполнены никакие профильные работы.

Однако нанятая компания обещает, что она выполнит эти работы в указанный срок и на указанных основаниях. Взамен на это Застройщик обещает рассчитаться с нанятой компанией квартирой или несколькими квартирами.

Сразу после взаимных обещаний подрядчик может начать искать заинтересованного Покупателя, ведь на это требуется время. Получается, что компания заключит договор соинвестирования с новым приобретателем тогда, когда никакие работы еще не будут выполнены.

Может ли после этого подрядчик вообще не выполнять заявленных работ?

Разумеется, и именно так поступают недобросовестные мошеннические фирмы. Они получают деньги от нового приобретателя и исчезают.

Т.к. условия изначального договора оказываются не выполненными, квартира остается в ведении головного Застройщика и не достается новому Покупателю. Сам договор соинвестирования (как первый, так и второй) расторгается.

От приобретения квартиры по договору соинвестирования лучше отказываться на самом раннем этапе.

Теоретически подрядчика можно проверить на честность и благонадежность. Например, вы можете запросить у головного Застройщика официальное подтверждение того, что нанятая компания выполнила все работы по исходному договору соинвестирования. Однако далеко не все Девелоперы будут готовы предоставить вам такой документ.

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками.

А именно:

  • Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
  • Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.
  • Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.

Чтобы не разочароваться в своем приобретении, Покупатель может воспользоваться инструкцией для минимизации рисков. Вот, какие действия Покупателю понадобится выполнить для собственной безопасности:

  • Не доверять предложениям с неоправданно низкими ценами. Возможно, за выгодной стоимостью скрывается серьезный недостаток юридического или технического характера, который все равно обнаружится – рано или поздно.
  • Внимательно изучить исходный договор, который был заключен между Застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКПК или ДДУ, то вы должны убедиться, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
  • Проверить документацию Застройщика и документацию подрядчика.
  • Изучить репутацию головного Застройщика. Именно от Девелопера будет зависеть ход всей стройки и итоговый результат. Вы можете ознакомиться в Интернете с отзывами людей, которые уже приобретали квартиры у выбранного Застройщика. Важно проследить, чтобы Застройщик не был вовлечен в судебные разбирательства или крупные скандалы (связанные с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
  • Провести визуальный осмотр дома, квартиры, стройплощадки. Если здание находится на начальном этапе возведения, то вам понадобится оценить развитость окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен располагаться в чистом и ухоженном районе, а сама стройка должна проходить активно. Если же здание уже построено, то вам понадобится произвести осмотр самой квартиры, а также сверить документальную планировку с реально существующей планировкой. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.
  • Уточнить у головного Застройщика, имеет ли подрядчик право совершать перепродажу без разрешения учредителей, акционеров и т.д.

Рекомендуем почитать: Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов.

А именно: Звено процессаНеобходимые документы Головной Застройщик

  1. Проектный план на дом.
  2. Бухгалтерская отчетность.
  3. Разрешение на строительство.
  4. Документы на землю.
  5. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.

Подрядчик

  1. Письменное согласие от Застройщика на проведение сделки или письменное уведомление Застройщика (в зависимости от того, чего требует изначальный договор).
  2. Выписка из ЕГРН (не предоставляется только в случае с договором соинвестирования).

    Выписка из ЕГРН подтверждает, что право на квартиру уже было зарегистрировано в Росреестре. Также здесь содержатся сведения об ограничениях, наложенных на квартиру. Для Покупателя желательно приобретение только юридически «чистого» жилья без каких-либо обременений.

  3. Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по оплате тепло-, водо-, электро- и газоснабжения.
  5. Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в счет выполненных работ.

  6. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

  • Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.
  • Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей ().
  • Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.

Квартира от подрядчика может достаться Покупателю по значительно меньшей цене, чем квартира от головного Застройщика. Однако выгодная стоимость напрямую связана с повышенными рисками.

Это и недобросовестность подрядчика, и ненадежность Девелопера, и опасности юридического характера –например, неправильное оформление договора.

Не знаете, как избежать подводных камней при покупке квартиры от подрядчика конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы. Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша! Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиПравовед.

Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.Рейтинг автораНаписано статей610 Просмотров 464 Просмотров 705 Просмотров 845

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком. Например:

  1. выполняют штукатурные работы
  2. проводят электромонтаж
  3. делают благоустройство двора и т.д
  4. делают остекление

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  1. подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет
  2. отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  3. отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего

Подрядчик часто попадает в ловушку.

Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  1. И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Содержание статьи подробное:

  1. Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить
  2. Как правильно оформить
  3. Регистрация права в Росреестре

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  1. Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению. Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  1. Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  1. Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  1. Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  1. Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  1. Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.
  2. Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании. Как правильно оформить

  • Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  1. Документ об оплате
  2. Акт приема передачи
  3. Договор купли-продажи

Запросите у Подрядчика:

  1. Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  1. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  1. Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  1. Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  1. Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
  1. Документ об оплате.

Запросите у Подрядчика:

  1. Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  1. Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация права в Росреестре

  1. Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  1. Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей
  2. Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки

Стоит прочесть:

  1. Документы в Росреестр
  2. Как купить долёвку
  3. Как купить квартиру от дольщика
  4. Покупка квартиры у юридического лица

Всегда рада разъяснить.

Автор Как купить квартиру от подрядчика Метки:покупателю Ольга Слободчикова 28/04/201606/06/2019 Долевое строительство

  1. Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства. →
  2. ← Как выделить долю детям в квартире, шаблон договора, алгоритм действий.

Ольга Слободчикова Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года.

Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса.

Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+