Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Перевод в коммерческую недвижимость

Перевод в коммерческую недвижимость

Перевод в коммерческую недвижимость

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

StockRocket/FotoliaСейчас переводить жилое помещение в нежилое стало намного сложнее, даже в случае, если недвижимость находится в собственности. Ужесточение регламента сделано для защиты жильцов, так как ранее многие подделывали подписи соседей или даже подкупали госслужбы для получения разрешения. В новостройках дела обстоят лучше: здесь обычно отводится определенный процент помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческих целей и уже оборудованные отдельными подъездами, козырьками и т.

д.Если кредит за объект еще не выплачен, то переделать его в нежилой в принципе невозможно – обычно в ипотечном договоре содержится условие о запрете изменять назначение объекта и даже делать перепланировки. Нарушая эти условия и не оповещая об этом банк, заемщик сильно рискует – залоговые службы банка могут нагрянуть с проверкой, и тогда последуют штрафы, требование досрочного погашения кредита или возвращения жилья в первоначальный вид. Банк редко когда дает добро на подобные действия, так как объект в таком случае может потерять свою ликвидность.

Ведь банк, в первую очередь, заинтересован в быстрой его реализации и возмещении кредитной суммы. Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома.

Также необходимо поставить в известность муниципальные госструктуры, в которых зарегистрировано помещений – и они также вряд ли дадут разрешение, поскольку объект с обременением.Помимо всего этого сложностью является получение согласия двух третей жильцов дома. Как раз по новому разрабатываемому регламенту необходимо будет предоставлять не просто выписку с результатами опросов жильцов, а полноценный отчет с подписями, а также чиновники будут проверять достоверность путем обзвона.Стоит отметить, что сама процедура переделки в нежилое помещение выходит недешево – перепланировки, строительство отдельного входа (который обычно делают, прорубая окно) и пандусов для инвалидов.

В таком случае выгоднее будет сдавать в аренду – это покроет часть выплат по кредиту, а также шанс сделать все законно намного выше.С 1 января 2016 ужесточилась процедура перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд.

Подобная ситуация связана с наличием жалоб от недовольных жителей. В качестве проблем указывается вырубка деревьев, беспорядок на придомовой территории, соседство с точками продаж алкогольной продукции, а также запахи, появляющиеся во время приготовления пищи.

Ограничения вводили по виду деятельности, поэтому в первую очередь запретили открывать кафе, магазины продовольственных товаров.Вторая проблема заключается в необходимости предоставить протокол согласования с жильцами. Как минимум две трети жителей должны согласиться с наличием нежилого помещения на месте бывшей квартиры. Поэтому проводятся очные и заочные собрания, в рамках которых нужно получить согласие жителей на такое изменение.

Следующий этап – обращение к муниципальным депутатам, которые проверяют заявку на легитимность. Еще одна сложность заключается в том, что раньше одобрения выдавала Москомархитектура.

Теперь данный вопрос находится в ведении ДГИ.

Из-за структурных изменений все процессы еще не до конца отработаны.В вашем случае перевод в нежилой фонд невозможен, так как квартира находится в залоге банка (обременение в виде ипотеки).

Чтобы осуществить процедуру перевода, нужно погасить существующий долг. Банк не согласует перевод жилья в коммерческую недвижимость, что связано с опасением за ликвидность залога.Перевод жилого помещения в нежилое в настоящее время является частой и понятной процедурой.

Схема перевода регулируется 3 главой Жилищного кодекса

«Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»

. В статье 22 Жилого кодекса уточняется, что при переводе в нежилой фонд квартира должна быть расположена на первом этаже, либо над нежилым помещением.

Также важно, чтобы помещение имело отдельный вход, в нем никто не проживал и не был прописан. Стоит отметить, что после перевода все помещение должно стать полностью нежилым, то есть нельзя оставить одну комнату для постоянного проживания.Если все требования для перевода соблюдены, владелец квартир должен обратиться с заявлением в отдел муниципалитета, который занимается изменением статуса помещений (Департамент жилищной политики в Москве). Нужно предоставить в орган пакет необходимых документов, которые перечислены п.2 статьи 23 ЖК РФ.С переводом в нежилой фонд квартиры, которая обременена ипотекой, дело обстоит куда сложнее.

В статье 22 ЖК РФ указано, что квартира не должна находиться под арестом, быть в залоге или в аренде. А, как известно, при оформлении ипотеки банк является залогодержателем недвижимости до тех пор, пока выплаты по займу не будут полностью погашены.

Однако на практике перевод ипотечной квартиры в нежилое помещение встречается.

Для этого, в первую очередь, требуется получить письменное согласие банка на осуществление этой процедуры и на рефинансирование кредита.

Далее требуется снять обременение, поменять назначение недвижимого имущества, переоформив всю документацию, и заложить уже нежилое помещение в обеспечение обязательств по новому кредиту. Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Между тем стоит предупредить, что иногда не спасает даже согласие банка – контролирующие органы, занимающиеся переводом, отказывают, ссылаясь на статью 22 ЖК РФ.При желании приобрести квартиру в ипотеку и перевести ее в нежилой фонд лучше ориентироваться на специальные банковские программы.

Они позволяют получить кредит на покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевести ее в нежилой фонд (или же кредит под залог имеющейся квартиры с дальнейшим переводом помещения в нежилой фонд в период действия ипотеки). Ставки по таким программам будут выгоднее, чем при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости.Не пропустите:

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость» — инструкция от земельного юриста

  • с ИЖС в коммерческую

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Автор статьиДевяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д. Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности.

Если участок в аренде/владении/пользовании, то инструкция отличается. Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

  1. Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — .
  2. Границы участка должны четко определены в кадастре — . На сайте также опубликована отдельная инструкция — . Кратко: Нужно найти участок на . Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно и только потом заниматься переводом. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) С границами Границы не определены
  3. Участок должен стоять на кадастровом учете — . Есть подробная инструкция с картинками — . Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной . Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала . Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
  4. Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (для примера, под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования. Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка. Все это узнаете ниже в шаге №1.

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая.

Дальше все объясню на примере. В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории.

Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г.

Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

  • Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры. Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии. Голосование на публичных слушаний
  • Если будет положительное решение главы администрации, собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.
  • Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным. Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».
  • Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».
  • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — . Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. При себе нужно иметь паспорт и бумажную , в которой должны быть указаны координаты участка. . Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Согласно , госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail). Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — . На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
  • В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.
  • Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка. В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне. Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно. Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.
  • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
  • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
  • Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию. Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.
  • Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
  • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
  • Находим участок на Карте или Генеральном плане. Запомните примерное . Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. По таким ориентирам я нашел свой участок (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) На Кадастровой карте На Карте зонирования
  • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
  • Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала , потом .
    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования. Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно. В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) 2) 3) .
    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — . Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.
  • Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение. Вбейте кадастровый номер участка в (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка.

    Зачем это нужно я написал ниже. Участок для примера (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования.

    Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации.

    В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.

  • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования.

    В этом случае нужно сначала , потом .

  • Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе.

    Заседание обычно проводится в зале администрации.

    Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям. Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний.

    Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п.

    7 ст. 39 ГрК РФ. Пример публикации о проведении публичного слушания Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к.

    перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости.

    Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой.

    На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка.

    Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

  • ;
  • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования. Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания».

    На картинке ниже это видно. В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) 2) 3) .

  • Второе заседание комиссии.

    Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет.

    Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.

  • Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
    • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
    • ;
    • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
    • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
    • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
    • Паспорта собственников;
    • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

    Никаких данных о соседях подавать не нужно.

    Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  • Паспорта собственников;

Как перевести жилое помещение в нежилое

10 января 2020Основное различие между жилым и состоит в целях использования- жилое используется для регулярного проживания в нем. Нежилое же непригодно для проживания и предназначено для коммерческих целей. Законодательство подробно регулирует переход помещения из одной категории в другую.

Нормативную основу составляют статьи Гражданского Кодекса РФ, Жилищного и Постановление Правительства номер 692-ПП от 27.10.2015. Так, согласно ст. 288 ГК владелец офиса может использовать свое жилье под сдачу офиса и в других коммерческих целях после перевода жилья в разряд нежилого помещения.Жилищный кодекс содержит целую главу, посвященную данному вопросу. Ст. 22-24 перечисляют условия подобного перевода, порядок перевода и список запрашиваемых документов, а также основания для отказа.Каким условиям должно соответствовать помещение для перевода?Во-первых, ключевым требованием выступает наличие отдельного входа.

При его отсутствии перевод не может быть осуществлен.

Во-вторых, в квартире должны отсутствовать прописанные лица. В- третьих, право на проведение перевода принадлежит только собственнику квартиры. Квартира не должна быть обремененной ни залогом, ни ипотекой, невозможно перевести часть квартиры.

Квартира обязательно должна располагаться на первом этаже и не находиться в доме социального пользования.

Также жилье должно быть оснащено средствами коммуникации.Регламент осуществления перевода помещений включен в Постановление 692-ПП. Важно -именно в нем вы найдете полный перечень всех документов, которые необходимо представить.Какие же документы необходимы для перевода?1.заявление о переоформлении квартиры в нежилой фонд2.паспорт собственника жилья3.документы, подтверждающие право собственности на квартиру4.проект перепланировкиЕго еще называют проектом перевода жилья в коммерческое помещение.

Он включает в себя три части- текстовую, графическую и приложения.

В текстовую часть войдет пояснительная записка о переводе и техническое задание. Графическая часть содержит всю техническую информацию- планы помещений, чертежи перепланировки.

В приложении указывают реестр необходимых для перепланировки бумаг.Подобный проект вряд ли удастся составить самостоятельно, рекомендуем обратиться к специалистам. С ними можно заключить договор на проведение авторского надзора. Проект составят за 5- 15 дней и он будет стоить около 30 тысяч.

Полученный проект будет действовать в течение года.5.разрешение собственников квартир, расположенных по соседству. На данный пункт рекомендуем обратить внимание, так не все знают, что для перевода помещения в нежилое в многоквартирном доме необходимо получить согласие соседей. Такое условие установлено ст.

40 ЖК РФ и обусловлено необходимостью проведения перепланировки квартиры в рамках перевода.

Для удобства можно поднять вопрос о переводе на очередном собрании жильцов и собрать подписи соседей.

Необходимо получить более половины голосов собственников, после чего оформленный протокол можно использовать в качестве разрешения.6. Разрешения, полученные от БТИ и пожарной службы 7.технический паспорт8.кадастровый паспорт9.выписка из РосреестраЗа перевод помещения в нежилое плата не взимается гос.органами.

Разрешения, полученные от БТИ и пожарной службы 7.технический паспорт8.кадастровый паспорт9.выписка из РосреестраЗа перевод помещения в нежилое плата не взимается гос.органами.

Подать заявление можно через МФЦ,по почте или путем личного обращения.Сколько будет стоить перевод помещения ?При переводе помещения придется заплатить за разницу, которую подсчитает в результате перехода БТИ.

Отдельно оплачиваются услуги инженеров за подготовку технического паспорта. Организации взимают плату за составление проекта перепланировки.Также заявитель уплачивает гос.пошлину в размере 350 рублей для физ. лиц и тысячи для компаний. Выписка из ОГРН обойдется в 750 рублей, еще следует учесть расходы на нотариуса за оформление документов.Фото: kbproektspb.ru на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)Читайте также:

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

186 просмотров Содержание Закон устанавливает специальные статусы для объектов недвижимости.

В зависимости от статуса различаются тарифы на коммунальные услуги, величина налогов и назначение. Например, нельзя использовать жилье для производства. А в нежилом помещении нельзя получить регистрацию.

Поэтому зачастую у собственников возникает вопрос как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот. Рассмотрим подробнее. Определимся с понятиями. Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист.

Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.Под жилой недвижимостью понимается помещение (отдельно стоящее или в составе многоквартирного дома), которое предназначено для проживания граждан.

Оно должно иметь элементы благоустройства (электричество, водоснабжение, отопление). Обязательным условием является наличие фундамента. Жилая недвижимость должна являться объектом капитального строительства.

Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка. В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого.

Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели , и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.

Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации.

А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги. требует соблюдения следующих условий:

  1. является объектом капитального строительства или его частью;
  2. оборудован отоплением и электричеством;
  3. не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
  4. подходит для круглогодичного проживания.
  5. расположен в пределах населенного пункта;

Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто. Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.

Ситуация с популярна для домов старой постройки. Практически каждая вторая квартира в хрущевках на первых этажах переоборудована под торговую точку или место оказания услуг (салон, парикмахерская, ателье). Приобретая квартиру для перевода в магазин, необходимо учесть ряд нюансов.

Процесс не может быть осуществлен, если:

  1. квартира расположена не на первом этаже либо снизу жилое помещение;
  2. оборудовать отдельный вход невозможно;
  3. на помещение наложено обременение (ипотека, арест);
  4. это часть жилого помещения (нельзя перевести в нежилое только комнату в квартире);
  5. в квартире зарегистрированы и проживают люди.

Важно!

Не может быть переведено в нежилое, помещение в наемном доме социальной направленности. Также запрет распространяется на помещение, в котором планируется осуществлять религиозную деятельность.

В 2020 году внесены изменения в ЖК РФ в части перевода жилого помещения в нежилое.

Поэтому собственников коммерческой недвижимости ждут дополнительные сложности. Но они распространяются только на владельцев квартир в многоквартирных домах. Правила для смены статуса частных домов остаются прежними.

К ним относятся:

  • В случае перевода необходимо собрать общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме.
  • Для проведения собрания, кворум будет составлять 2/3 голосов собственников (ранее – 50%).
  • Жильцы прилегающих квартир должны оформить личное письменное согласие на перевод.

Дополнительным условием является изоляция помещения. То есть владелец квартиры должен замуровать двери в подъезд. Но по санитарным и пожарным правилам коммерческое помещение должно иметь 2 входа.

Поэтому возможность перепланировки квартиры в центре дома значительно снижается. Таким образом для смены статуса понадобится оборудовать 2 входа (не через подъезд).

Но оборудование входа требует уменьшения общего имущества собственников дома (подготовка крыльца, тамбура). А на уменьшение общего имущества собственником необходимо получить согласие 100 % владельцев квартир.

Необходимо уточнить, что вне зависимости от того, какая смена статуса происходит, решение о переводе принимает собственник.

Арендатор или пользователь не наделяется такими правами. Процедура перевода практически идентична. Она включает:

  • Подача заявления на перевод статуса помещения в уполномоченный орган.
  • Проведение обследования специализированной комиссии для вынесения экспертного заключения.
  • Заказ технического паспорта объекта.
  • Получение новой выписки из ЕГРН.
  • Подготовка плана переустройства и других документов.
  • Заказ проекта перепланировки.
  • Проведение перепланировки.
  • Внесение изменений в Росреестр.
  • Получение разрешения от уполномоченного органа.

С этого момента ваше помещение получает необходимый статус.

Изменение статуса помещения требует подготовки следующих документов ():

  1. правоустанавливающая документация (в оригиналах или копии, засвидетельствованные нотариусом);
  2. протокол общего собрания (если объект расположен в многоквартирном доме);
  3. личное письменное согласие всех владельцев смежных квартир;
  4. проект переустройства (оформленный в установленном законом порядке);
  5. гражданский паспорт;
  6. выписка из ЕГРН.
  7. заявление о смене статуса;
  8. поэтажный план дома (если помещение располагается в многоквартирном доме;

В соответствии с законом, гражданин может не предоставлять ряд документов (поэтажный план, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие данные). Они могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия. Важно! Для ускорения процесса целесообразно самостоятельно полностью подготовить пакет документов.

Органом, уполномоченным на смену статуса помещения, является жилищный комитет районной администрации. Документы можно подать лично или через МФЦ.

Однако вопрос необходимо согласовать в различных инстанциях.

Заявителю необходимо обратиться в отдел архитектуры, БТИ, пожарную инспекцию и другие органы. В 2020 году можно доверить процесс смены статуса недвижимости специализированным организациям. Профессиональные посредники ускорят процедуру переоформления, быстро и качественно подготовят документы и получат согласие на перевод.

Стоимость перевода рассчитывается индивидуально.

Расценки зависят от ряда причин:

  1. самостоятельное оформление или привлечение специальной компании для согласования работ;
  2. региона расположения объекта;
  3. площадь помещения;
  4. необходимость перепланировки.
  5. происходит перевод в жилое или нежилое;

Можно отметить, что на практике минимальная стоимость процесса составит 250 000 р. Длительность смены статуса устанавливается индивидуально.

Основную сложность составляет подготовки и согласование проекта перепланировки и ремонтные работы.

Другие этапы имеют сроки, установленные законом. ЭтапыСроки На рассмотрение заявления 45 дней На подготовку решения 3 дня На оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр 20 дней Не в каждой ситуации единственным основанием для перевода помещения является желание собственника. В отдельных случаях смена статуса недвижимости невозможна.

Отказ на перевод помещения гарантирован, если оно:

  1. признано аварийным или ветхим;
  2. находится под залогом или обременением.
  3. не соответствует требованиям законодательства (например, не является объектом капитального строительства);
  4. не может быть переоборудовано;

Также популярной причиной отказа является несоответствие документов, несоответствие назначения земельного участка и отсутствие согласия всех собственников.

Процедура смены статуса помещения имеет свои нюансы.

Вне зависимости от ситуации, процедура требует согласования со значительным количеством инстанций.

Поэтому самостоятельные действия (при отсутствии опыта) потребуют временных и финансовых затрат. Для того, чтобы упростить процедуру целесообразно обратиться к специалистам.

Юрист нашего сайта предоставит вам консультацию по вопросам смены статуса недвижимости в любое удобное для вас время. Записаться на консультацию можно прямо на сайте.

Автор статьиЮрист по семейному праву.

Стаж с 2010 года.Рейтинг автораНаписано статей712 Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Порядок перевода жилой дом в коммерческое

приветствую всех.ситуация Имею ИЖС участок 600кв по договору аренды.

построил 19 ширину и 27 в длину здание 500кв.(Автосервис могу фото показать не знаю как сюда прикрепить). Оформил как жилой дом.2 части .одна 120кв.втарая 90кв.(т.е. 2 тех плана.2 разрешение на строительство итп.) остальное как навес.все это здание под одной крышей .

Скажите пожалуйста как мне лучше перевести 120кв в не жилое чтобы мог свободно заняться коммерческой деятельности? Мне лучше сначала выкупить землю 600кв.и после заняться переводом.?

Можно ли только здание перевести в коммерческое, а участок оставить как ИЖС ?

И еще как перевести часть из 600кв в коммерческое? 11 Августа 2017, 21:40, вопрос №1721779 Usman, г. Грозный

    ,

489 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 50% 14512 ответов 5981 отзыв Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Мурашко Владимир Юрист, г.

Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 14512ответов
  2. 5981отзыв

Здравствуйте!Вы спрашиваете: как мне лучше перевести 120кв в не жилое чтобы мог свободно заняться коммерческой деятельности?Для изменения разрешенного использования земельного участка нужно обратиться в администрацию поселения. Но вначале действительно лучше выкупить землю а после заняться переводом.

Что касается жилого здания, надо исходить из требований ст. 17 ЖК РФ.Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования.

Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.2.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами,если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.3.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами,если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.3.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 11 Августа 2017, 22:10 1 0 получен гонорар 50% 9,6 Рейтинг Правовед.ru 3469 ответов 1550 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,6рейтинг

Добрый вечер!Скажите пожалуйста как мне лучше перевести 120кв в не жилое чтобы мог свободно заняться коммерческой деятельности?UsmanПорядок перевода жилого помещения в нежилое регламентируется статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Привожу статью:1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации соглашением о взаимодействии представляет:(в ред.

Федерального от 28.07.2012 N 133-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)1) заявление о переводе помещения;2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический такого помещения);4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные и настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные настоящей статьи.

Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:(в ред.

Федерального от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;(в ред.

Федерального от 03.07.2016 N 361-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.(часть 2.1 введена Федеральным от 03.12.2011 N 383-ФЗ)3.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы.

Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.(часть 3 в ред. Федерального от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред.

28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции)4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с и настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

В случае представления заявителем документов, указанных в настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.(часть 4 в ред. Федерального от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред.

28.07.2012))(см. текст в предыдущей редакции)5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.(в ред.

Федеральных законов от 23.07.2008 , от 28.07.2012 )(см.

текст в предыдущей редакции)6.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.7. Предусмотренный настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном настоящей статьи документе.9.

Завершение указанных в настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав).

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.(в ред.

Федеральных законов от 13.05.2008 , от 03.07.2016 )(см.

текст в предыдущей редакции)10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.Мне лучше сначала выкупить землю 600кв… и после заняться переводом.?UsmanБезусловно надо выкупать землю. Вести коммерческую деятельность на земле, не оформленной в свою собственность, довольно рискованно.Можно ли только здание перевести в коммерческое, а участок оставить как ИЖС ?UsmanНет, надо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Этот вопрос согласовывается в местной администрации.И еще как перевести часть из 600кв в коммерческое?UsmanА вы можете разделить здание на части (доли) по документам. По этому поводу обращайтесь в Росреестр.

А затем уже часть перевести из жилого помещения в нежилое. Статью, регулирующую порядок такого перевода, я Вам выше привел.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+