Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Страхование - Почему застройщик не оформляет страховку

Почему застройщик не оформляет страховку

Особенности страхования ответственности в вопросах и ответах


Дата публикации: 15.10.2014Автор: Дмитрий ИвановУчитывая тот факт, что на современном строительном рынке присутствовало некоторое число организаций-застройщиков, которые не выполняли своих обязательств, обманывая тем самым участников долевого строительства, с 01.01.2014 начали действовать законодательные поправки, регламентирующие правила регистрации соответствующих договоров. Смысл изменений заключался в том, чтобы обеспечить дополнительные гарантии дольщикам с помощью страхования или банковского поручительства. Таким образом, участники долевого строительства смогли обезопасить себя от возможного обмана, а недобросовестные строительные компании были вытеснены с рынка.Введение поправок стало причиной возникновения большого количества вопросов как в Росреестре, так и у самих строительных компаний. Это обусловлено отсутствием разъяснений, а также практики правового применения.

На данный момент на территории РФ приостановлен процесс регистрации большого числа договоров о долевом участии. Причина этому — наличие неясностей, требующих детального рассмотрения, в Росреестре, и отсутствие соответствующей страховки.1. Когда именно строительная организация должна оформлять страховой договор?Страховая организация обязана оформлять страховой договор тогда, когда она использует финансовые средства физических лиц, заключивших ДДУ, при возведении жилых домов.
Когда именно строительная организация должна оформлять страховой договор?Страховая организация обязана оформлять страховой договор тогда, когда она использует финансовые средства физических лиц, заключивших ДДУ, при возведении жилых домов. Кроме всего прочего, ДДУ необходим в том случае, если, начиная с момента вступления в силу поправок, строительная компания привлекает первого дольщика конкретного строительного объекта.2.

Как именно строительная организация может обеспечить свою ответственность для дольщиков?Действующее законодательство предусматривает 3 способа:

  • Банковское поручительство;
  • Действующее членство в ОВС;
  • Заключение обычного договора страхования.

3.

Кто может и должен выбирать метод обеспечения ответственности?Строительная компания вправе самостоятельно определять метод обеспечения ответственности по отношению к участникам долевого строительства, по каждому объекту строительства в отдельности.4.

Какая банковская организация, в соответствии с законодательством, может стать поручителем?Существующее законодательство допускает к поручительству только те банки, которые функционируют, по меньшей мере, 5 лет, их уставной капитал составляет более 200 млн.

руб., а собственные средства в сумме превышающей 1 млрд. руб. Данным критериям соответствует очень малое число банковских организаций. Чаще всего это достаточно крупные и уже зарекомендовавшие себя банки.5.

Можно ли проверить соответствие того или иного банка нормам законодательства?Для проверки достаточно посетить сайт Центробанка, который размещён по адресу www.cbr.ru.

Помимо всего прочего, актуальный список банковских организаций с собственным капиталом более 1 млрд. руб. и 5-летним опытом работы можно найти на сайте Министерства финансов РФ, по адресу www.minfin.ru, в разделе «Налоговая и таможенно-тарифная политика».6. По какой причине банковское поручительство является невыгодным?Срок банковского поручительства формируется из времени на возведение здания и двух дополнительных лет.

Таким образом, общий срок составляет не менее чем 4 года, при ставке около 3% в год. Из этого следует, что на первом этапе строительства примерно 12% от цены жилья составляет стоимость поручительства. Для строительной компании подобные условия просто неприемлемы.

Помимо всего прочего, если застройщик получает банковское поручительство, он расходует свой кредитный лимит. Именно по этой причине строительной компании выгоднее оформить кредит, нежели получить поручительство.7. Чем обусловлено нежелание банков поручаться за строительные компании?Несмотря на то, что поручительство очень схоже с гарантией от банка, оно не пользуется особой популярностью.

Это обусловлено тем, что риски по поручительству принято рассматривать как гораздо большие, нежели по ипотечному кредитованию. По мнению большинства банков, при невыполнении застройщиком своих обязанностей по договору обязательства банковской организации будут касаться не только стоимости жилья, но, возможно, будут связаны с выплатой штрафов. Именно по этой причине Ассоциация банков России воспринимает нормы, предусмотренные действующим законом, как нарушающие Гражданский кодекс, в соответствии с которыми банк, выплативший финансовые средства дольщикам, столкнётся с юридическими проблемами при взыскании этих средств со строительной компании.8.

Какие именно требования законодательство предъявляет к страховщикам?Помимо наличия соответствующей лицензии, действующее законодательство предъявляет следующий ряд требований, которые действуют для всех страховых организаций:

  • Величина стартового капитала свыше 120 млн. руб.
  • Отсутствие судебного постановления о проведении процедур, которые используются в деле о несостоятельности.
  • Чёткое следование нормативам финстабильности, которые предусмотрены страховым законодательством на отчётные числа минувшего полугодия (завершение квартала принято считать за отчётное число).
  • Величина собственных активов свыше 400 млн. руб.
  • Отсутствие постановления Центробанка о введении временной администрации.
  • Абсолютное отсутствие причин для возможного предупреждения несостоятельности, рассматриваемого соответствующим законодательством.
  • Функционирование более 5 лет (начиная со времени выдачи лицензии).

9. По утверждению многих, величина возможных возмещений по договору больше, чем все резервы страховщиков России, — именно поэтому страхование ответственности организаций, выступающих в качестве застройщиков, не пользуется популярностью у страховщиков. Соответствует ли данное утверждение действительности?Да, это действительно так.

Но основная задача страховщиков – недопущение страховых случаев, что существенно уменьшает страховые риски.

Разумеется, каждый страховой случай предусматривает выплату сотен миллионов, а иногда и миллиардов рублей, но, если достраивать дом, из-за которого возникли проблемы, то потребуется вложить в десятки раз меньше.Дело в том, что ранее заинтересованный субъект, способный вложить финансовые средства просто отсутствовал.

Застройщик стал банкротом, привлечение инвестора недопустимо, потому что его вложения не окупятся, число дольщиков очень велико, одни из них не хотят тратить деньги, а у других их просто нет. Именно по этой причине проблемные здания могут оставаться недостроенными на протяжении многих лет.На данный момент заинтересованной стороной стали страховщики.

Стоит помнить, что, если застройщик вынудит страховую компанию вложить собственные средства, то о последующем договоре страхования, даже у другого страховщика, придётся забыть и использовать иные методы гарантирования обязательств.10.

Почему строительная организация не может открыть или просто купить действующую страховую организацию?Для того чтобы иметь возможность страховать ответственность строительных организаций, страховщик должен существовать на рынке более 5 лет, а значит, открывать новую компанию просто бессмысленно. Из тех компаний, которые сейчас есть на рынке, необходимые лицензии есть лишь у нескольких. Как правило, у этих страховщиков есть обширный бизнес, который не имеет с профилем застройщика ничего общего.

Кроме всего прочего, стоимость таких организаций очень высока и существенно превышает цену лицензии. Если говорить о том, чтобы приобрести небольшую страховую организацию и просто расширить её, — такой подход потребует значительных временных затрат.Стоит помнить, что страхование уже давно является самостоятельной и серьёзной деятельностью, требующей соответствующего подхода и наличия квалифицированных сотрудников.

Кроме всего прочего, со стороны Центробанка осуществляется тщательный контроль деятельности страховщиков. Также, учитывая тот факт, что величина стартового капитала должна составлять, по меньшей мере, 400 млн. руб., при возможной отмене страхования обязательств застройщика расходы на приобретение могут не окупиться.11.
руб., при возможной отмене страхования обязательств застройщика расходы на приобретение могут не окупиться.11.

Кто отвечает за проверку наличия гарантии обеспечения обязательств у строительной организации?Этим будет заниматься Росреестр.

Если в документации, поданной для регистрации ДДУ, нет банковского поручительства или страхового договора, то, процесс регистрации приостанавливается.

Помимо всего прочего, в нескольких регионах России на данный момент прокуратура уже проверяет застройщиков на наличие обеспечения перед участниками долевого строительства. Стоит отметить, что многие органы государственного контроля также регламентируют деятельность строительных компаний, связанную с привлечением финансовых средств физических лиц.12. Обязателен ли страховой договор, если в качестве дольщика выступает физическое лицо?Действующее законодательство предписывает: строительная компания обязана оформить страховой договор, независимо от того, будет ли дольщик гражданином, бизнесменом, или иметь статус ИП.13.

Можно ли застраховать только одну определённую квартиру, или обязательно страховать всё здание?В соответствии с требованиями законодательства, страховой договор может заключаться как в отношении одной определённой квартиры, так и всего дома. На практике, чаще всего, объектом страхования является одна или сразу несколько квартир.Это обусловлено тем, что при страховании всего дома сумма, уплачиваемая застройщиком, очень велика.

Помимо прочего, стоит помнить, что отнюдь не все квартиры реализуются по ДДУ, а значит, заключать договор на всё здание просто невыгодно.

Еще одним нюансом является тот факт, что страховой договор начинает действовать только тогда, когда ДДУ пройдёт соответствующую регистрацию, а значит, если дольщиков нет, договор не вступит в законную силу.14. Требуется ли новая страховка, если права по ДДУ уступаются другому лицу?Заключать новый страховой договор нет необходимости.

Требуется ли новая страховка, если права по ДДУ уступаются другому лицу?Заключать новый страховой договор нет необходимости. В этой ситуации права выгодоприобретателя перейдут к тому лицу, в пользу которого была сделана уступка. Если имеет место уступка прав, то застройщик должен сообщить об этом представителю страховой организации.

Дополнительная оплата за передачу прав не взимается.15. Изменится ли сумма возмещения или премии по страховому договору в том случае, если стоимость уступки превышает цену жилья по ДДУ?Нет, все цифры останутся неизменными.16.

Кто выступает участником договора, заключаемого со страховой компанией?Договор подписывается между страховой компанией (страховщиком) и строительной организацией (страхователем). В качестве выгодоприобретателя выступает покупатель жилья. Но он не принимает участия в подписании документа.17.

Кто отвечает за выбор того или иного страховщика?Право выбора страховщика принадлежит строительной организации.18.

Какие именно риски необходимо страховать?

Что служит основанием для получения страхового возмещения?Требуется страховать риск невыполнения строительной компанией обязательств перед лицом, заключившим ДДУ, касающихся передачи жилья в собственность.

В качестве основания выступает судебное решение о банкротстве застройщика или судебное решение по иску лиц, заключивших договор долевого участия и требующих взыскания. При наличии основания страховщик обязан выплатить дольщикам стоимость жилья, которая указана в ДДУ. Страховка не предусматривает покрытие штрафных санкций.

Если идёт речь о просрочке обязательств строительной организации перед дольщиками, — это не может быть использовано как обоснование для выплаты возмещения.19. Какова сумма страхования ДДУ?Как правило, страховой полис оформляется на всю стоимость жилья, но не ниже суммы, рассчитанной с учётом общей квадратуры жилья и средней цены за квадрат в том регионе, где ведётся строительство. Данная цена устанавливается Минрегионразвития России и в большинстве случаев бывает ниже рыночной.

20. Каким образом рассчитывается срок действия полиса?Для установления срока действия договора страхования используются ДДУ и проектная декларация.21.

Каким образом производятся тарификация и определение размера премии по договору?У каждого страховщика есть правила, которые позволяют определить базовую тарификацию, а также различные коэффициенты, способные повысить или понизить её.Так, в нашей компании, для преобладающего числа организаций застройщиков применяется тарифная ставка, равная 1,5% в год.

Для расчёта премии используются страховая тарификация, — с учётом всех коэффициентов, — и время действия договора, определяемое документацией по проекту.22. Производится ли частичный возврат премии по договору в случае досрочного окончания строительных работ?Если строительные работы были окончены раньше, чем это предусматривает проектная декларация, то условиями страхового договора можно предусмотреть частичный возврат от суммы вознаграждения.
Производится ли частичный возврат премии по договору в случае досрочного окончания строительных работ?Если строительные работы были окончены раньше, чем это предусматривает проектная декларация, то условиями страхового договора можно предусмотреть частичный возврат от суммы вознаграждения.

В качестве альтернативы можно говорить о снижении тарифа при заключении следующего договора страхования.23. Почему при расчёте тарифа страхования используются проценты в год?По сути, договор, заключаемый со страховой организацией, предназначен для страхования вероятности того, что строительство здания не будет завершено. Разумеется, на первоначальных этапах строительства этот риск значительно выше, чем в тот момент, когда строительство завершается, и застройщик заключает последние договора с дольщиками.

Помимо всего прочего, у страховщика должен иметься соответствующий резерв, который будет действовать на протяжении всего периода действия страхового договора. Именно по этой причине страховые организации, предлагающие избежать привязки к временному периоду, фактически не отражают их в своей отчётности, а значит, не планируют выполнять свои обязательства по выплате возмещения. По факту, оплачивается не страхование, а выдача страховщику той бумажки, наличие которой обеспечит беспрепятственную регистрацию ДДУ.

Если контролирующие органы оформят соответствующий запрос, страховщик не будет иметь возможности подтвердить наличие договора страхования.24. Насколько вероятно на данном рынке появление большого числа подделок, как это происходит на рынке государственных контрактов?Разумеется, без «серых» вариантов не обойдётся, но, существуют некоторые обстоятельства, которые не позволят допустить массового распространения подделок. Прежде всего, речь идёт о том, что в большинстве случаев дольщиками выступают обычные граждане, для которых приобретение жилья является крайне ответственным и серьёзным шагом, требующий пристального внимания.

Как только появится информация о том, что строительная организация практикует использование фальшивых договоров страхования, спрос со стороны физических лиц мгновенно упадёт. Кроме всего прочего, дольщики обратятся в органы правопорядка, что, разумеется, совершенно невыгодно строительной компании.

Вторым фактором является факт того, что число отделений Росреестра и организаций застройщиков гораздо уже числа госзаказчиков и исполнителей госзаказа, а значит, навести полный порядок и выявить подделки будет гораздо проще. Защита интересов дольщиков находится под пристальным вниманием государства, что не может не отразиться на функционировании органов контроля и правоохранения. Например, сразу после вступления в силу изменений законодательства, многие строительные организации Новосибирска получили письма из контролирующих органов, содержащие требования о предоставлении данных о наличии соответствующей страховки.

Вполне вероятно, что в законодательство будут внесены коррективы, подразумевающие отправку страховой организацией уведомлений в государственные органы сразу после оформления договора. Такой подход позволит полностью нейтрализовать вероятность подделок.25. Каким образом можно проверить, действует ли страховка?

Любое заинтересованное лицо, будь то Росреестр, покупатель жилья или сам застройщик, имеет право отправить соответствующий запрос страховщику, или же позвонить по телефонам, которые всегда указываются на интернет-сайте организации.На официальном сайте нашей компании размещён перечень страховых договоров, действующих на данный момент. Этот реестр может посмотреть любой желающий.26.

На протяжении какого периода времени страховая организация несёт ответственность?Время ответственности страховой организации распространяется на всё время действия полиса страхования, а также на последующие 2 года после его окончания.27.

Какой именно документ нужно предоставить в государственные органы, чтобы зарегистрировать ДДУДействующее законодательство указывает на то, что страховые договор и полис являются равнозначными документами, но в законодательстве, регламентирующем долевое участие, речь идёт именно о договоре, а значит, чтобы не возникло проблем и недопониманий, рекомендуется подавать в государственные органы именно договора.28.

Какая документация по страховке должна быть подана строительной организацией в государственные органы для регистрации ДДУ?На данный момент нет какой-либо одной практики. В соответствии с законом, в государственные органы необходимо подавать страховой договор. Одновременно с этим, стоит отметить, что ряд отделений Росреестра, помимо договора, просит предоставить нотариально заверенную копию лицензии, копии учредительной документации страховой организации и иные документы.29.

Одновременно с этим, стоит отметить, что ряд отделений Росреестра, помимо договора, просит предоставить нотариально заверенную копию лицензии, копии учредительной документации страховой организации и иные документы.29. Когда именно страховая организация должна оплатить страховую премию? Возможен ли вариант рассрочки или отсрочки?Строительная организация должна оплатить страховое вознаграждение до того момента, когда документы будут поданы в Росреестр.

Как правило, величина премии не особенно высока, если речь идёт об одной квартире.

В том случае, если оформляется ДДУ сразу на несколько квартир, и сумма премии значительно возрастает, возможен вариант рассрочки.30.

Можно ли отправлять в Росреестр документацию, имеющую электронную форму и соответствующую цифровую подпись?Действующее законодательство предусматривает такую возможность, но, к сожалению, на данный момент этот механизм не функционирует. В связи с чем вся документация предоставляется на бумажных носителях.31.

Имеет ли строительная организация право предоставить страховку в Росреестр позже, чем основную документацию для регистрации договора?Да, разумеется. Росреестр должен принять неполный пакет документации для регистрации ДДУ. Строительная организация, в свою очередь, обязана донести остальные документы до истечения определённого периода времени, необходимого для регистрации ДДУ.

Если недостающая документация не будет предоставлена, значит процесс регистрации приостанавливается или Росреестр в ней отказывает.32. Если участник ДДУ получил страховую выплату, сохраняется ли за ним право на получение жилья?Действующим законодательством данный нюанс не регламентируется, но выглядит нечестно, если дольщику будет выплачена страховка и оставлена возможность получения жилья. На сегодняшний день законодательство пока не предусматривает передачу прав на жильё в пользу страховой организации, которая выполнила выплату страховки.

Что касается нашей организации, то, согласно внутренних норм страхования, права на такое жильё переходят к строительной организации.33.

Существуют ли лимиты, касающиеся объёма рисков по страховке количества компаний, для одного конкретного страховщика?В действующем законе регламентируются только ограничения касательно допустимого объёма вознаграждений по договору страхования, которые может собрать страховщик, не используя перестрахование. Так называемый лимит определяется с учётом величины собственных средств страховщика. Например, собственный капитал нашей компании составляет 421 млн.

руб., и данная компания имеет право собирать до 2 млрд. руб. ежегодно. Преобладающая часть финансовых сборов формирует резерв для выплат.Разумеется, с помощью перестрахования страховые компании могут существенно увеличить объём бизнеса, но, на сегодняшний день, этот механизм не используется в отношении страхования ответственности застройщиков.

Вполне вероятно, что через некоторое время ситуация изменится, и данный рынок начнёт своё формирование.34.

Существуют ли у страховщика лимиты, касающиеся объёма рисков на каждого конкретного застройщика (страхователя)?Действующее законодательство не предусматривает таких ограничений, но внутренние нормы страховой организации могут предусматривать своеобразный лимит. Так, по мнению нашей организации, вводить лимиты по объёму рисков на застройщика не является разумным и актуальным.35. Если продляется время строительства, что происходит с договором страхования?На сегодняшний день законодательство не регулирует этот нюанс.

Если рассматривать правила страхования нашей компании, то в случае увеличения срока возведения объекта соответствующие коррективы должны быть внесены в страховку.

Если же срок будет продлён в соответствии со всеми правилами, но коррективов в страховку внесено не будет, страховщик может расторгнуть договор, не уведомляя вторую сторону.

У прочих страховых организаций правила могут предусматривать другой регламент.36. Имеет ли право строительная компания определить страховое вознаграждение как затраты в целях уменьшения налогового обложения прибыли?На данный момент Министерство финансов, а также налоговая служба РФ не даёт каких-либо пояснений на тот счёт.

Одновременно с этим законодательство предусматривает отнесение в затраты только тех платежей, которые являются обязательными. Что касается страхования ответственности строительной организации, то оно является временным, а значит, снизить величину налога, вероятнее всего, не получится, и все методы, подразумевающие искусственное увеличение премий по страховке, будут бессмысленны.37.

Может быть, застройщику лучше использовать в строительстве систему ЖСК?Разумеется, применение ЖСК для привлечения в процесс строительства финансовых средств физических лиц даёт возможность избежать многих процедур и денежных вложений, которые требуются для использования ДДУ. Дело в том, что для заключения ДДУ нужно владеть правами на участок земли, иметь разрешение на строительство здания, получить технические условия, а также пройти соответствующую экспертизу всей документации по проекту. Что касается ЖСК — здесь ситуация обстоит гораздо проще.

Застройщик может просто огородить пустырь забором и этого будет достаточно. Но не стоит забывать о банках и покупателях жилья. Заключение ДДУ позволяет избежать возможности двойной или тройной реализации одной и той же квартиры, а значит, доверие к этой системе будет значительно выше.

Кроме всего прочего, дольщики будут защищены страховкой от возможного банкротства застройщика.

Именно по этой причине банковские организации не выдают кредиты на приобретение паев в ЖСК.Если покупатель жилья будет мыслить мудро, то он не пойдёт на риск, приобретая пай в ЖСК. Следовательно, жильё через ЖСК реализовывать можно, только вот спрос на него будет крайне низким.38.

Может быть, застройщику будет лучше использовать кредитные финансовые средства, нежели привлекать деньги дольщиков?Одной из основных целей, которые преследует законодательство, было уменьшение выгоды для застройщика привлекать средства участников ДДУ и использовать только кредитные ресурсы. Но, как показывает практика, достичь этой цели так и не удалось.Как правило, далеко не у всех компаний-застройщиков есть возможность получить кредит в банке.

Зачастую баланс строительной компании выглядит убыточным.

Кроме того нередки ситуации, когда для строительства нового объекта открывается новая компания, и банковские организации просто не хотят выдавать ей кредиты.Еще одним немаловажным нюансом является тот факт, что за последнее время стоимость жилья выросла только на 20%.

Период времени, необходимый строительной компании, чтобы возвести здание и реализовать жильё, превышает 2 года. Если подсчитать затраты по обслуживанию кредитного договора за этот период, то они существенно превысят 20%, а значит, застройщику просто невыгодно привлекать кредитные средства.

Помимо всего прочего, если срок строительства увеличивается, то финансовые средства дольщиков застройщик использует бесплатно, а вот за использование кредита придётся уплатить немалую сумму.

Именно по этой причине заключение договоров долевого участия является гораздо выгоднее кредита, даже если учитывать расходы на страхование.Все права защищены © 2017

Нужна ли страховка ДДУ?

Плюсы и минусы, можно ли вернуть страховку?

Бесплатная горячая линия Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  1. Москва и область
  2. По России бесплатно
  3. Санкт-Петербург и область

.или спросите юриста напрямую! Введите пожалуйста ваш вопрос!

Покупка квартиры в новостройке связана с финансовыми рисками. Понимая это, законодатель обязывает застройщиков страховать ДДУ.

Но, к сожалению, механизм страхования, существовавший ранее, на практике оказался нерабочим.

В июле 2017 года был принят новый закон, которым изменена система возврата денежных средств дольщикам. В этой статье я постараюсь рассказать о страховании ДДУ и о сути нововведений. Содержание статьи ○ ○ ○ ✔ ✔ ○ ✔ ✔ ✔ ○ ✔ ✔ ✔ ○ ✔ ✔ ○ Страхование ДДУ – защита имущества дольщиков, гарантирующая возврат уплаченных ими средств в случае наступления страховых рисков.

Как это работает? Застройщик уплачивает страховую сумму поручителю или страховщику, который в случае неисполнения обязательства застройщиком, возвращает деньги дольщику. Страховать ДДУ могут:

  1. Публично-правовой Фонд защиты прав граждан, учрежденный Минстроем.
  2. Страховая фирма.
  3. Банк, выступающий поручителем.
  4. ОВСЗ – общество взаимного страхования, создаваемое самими застройщиками.

Обязательно ли нужно страховаться? Да. Иначе ДДУ не будет зарегистрирован в Росреестре (ч.

1 ст. 11 Закона № 218). Страхование застройщика регулируют два закона: № 214-ФЗ и № 218-ФЗ. Второй из них был принят в июле 2017 года с целью кардинально изменить систему страхования, так как система страхования гражданско-правовой ответственности, существовавшая ранее, оказалась нерабочей. Новый закон 2017 предусматривает страхование Фондом защиты прав граждан.

Но страховать договоры в Фонде можно только застройщикам, которые свой первый ДДУ зарегистрировали в 2017 году.

То есть на практике еще применяются положения Закона № 214, которыми предусматривалось страхование банком, страховой фирмой и ОВСЗ. Рассмотрим виды страхования, существующее на сегодняшний день. Застройщик, начавший регистрацию ДДУ до 2017 года, с целью застраховать свою ответственность может обратиться:

  1. В страховую фирму и заключить с ней страховой договор.
  2. В банк и заключить с ним договор поручительства.

Требования к страховой компании и к договору изложены в частях 26-50 ст.

25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, какая фирма застраховала ДДУ. Как можно получить выплаты от страховой, если застройщик обанкротился?

1. Обратитесь в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о возврате средств. К заявлению приложите ДДУ и документы, подтверждающие сумму перечисленных выплат.

2. Арбитражному управляющему, а также застройщику отправьте аналогичные пакеты документов. 3. Суд Вас включит в реестр требований кредиторов. 4. Требуйте от страховщика денег в сумме, включенной в реестр.

Требования к договору поручительства изложены в частях 17-25 ст.

25 Закона № 218. Застройщик обязан уведомить дольщика о том, кто является поручителем ДДУ. Если застройщика суд признал банкротом, дольщик должен обратиться сначала в суд с требованием о включении его в реестр требований кредиторов.

Банк-поручитель выплачивает деньги дольщику в размере, указанном в реестре. Теперь рассмотрим механизм возврата средств, предложенный Законом № 218.

Процедура возврата денег прописана в Постановлении № 1310.

Происходит она следующим образом.

1. Право на возврат средств у дольщика появляется после открытия конкурсного производства в отношении застройщика-банкрота. 2. Фонд принимает решение о выплате возмещений дольщикам и в течение 2 недель с момента принятия этого решения публикует его на своем интернет-сайте. Начинается прием заявлений от граждан.

Сведения о времени, месте, форме приема заявлений должны быть размещены на сайте. 3. Дольщик обращается в Фонд защиты прав граждан с заявлением, паспортом, выпиской из реестра требований кредиторов.

4. Выплаты производятся в течение 10-дневного срока с момента предъявления дольщиком документов.

Ответ по долгам несет Фонд защиты прав граждан. Деньги возмещаются из средств данного Фонда, привлеченных из обязательных и добровольных взносов застройщиков, инвестиционной деятельности, иных незапрещенных доходов. Дольщик может попросить возвращения своих средств, а может поручить Фонду употребить деньги на достройку дома.

Как уверяют законодатели, вышеописанный механизм, введенный с принятием Закона № 218 лучше страховой системы, которая применяется на основании Закона № 214, потому что:

  1. Управление средствами берет в руки государство.
  2. При банкротстве застройщика, Фонд берет на себя обязательство достроить объект – у дольщика появляется шанс получить жилье.
  3. Механизм получения выплат проще (по крайней мере, так считает законодатель).

Система, действующая сегодня, имеет следующие недочеты. Членские взносы при присоединении к таким организациям превышают 1 миллион рублей. Связано это с тем, что застройщики несут субсидиарную ответственность за долги друг друга – при банкротстве участника организации, другие застройщики возвращают средства его дольщикам со своих средств.

Выходит, что добросовестные члены организации покрывают долги банкротов, поэтому нельзя сказать, что эта система пользуется популярностью. Стоимость тарифов высокая и зависит от цены договора – минимум 1 %, а на практике возврат средств происходит редко. Хотя Закона № 218 не решает этой проблемы – застройщикам необходимо платить 1,2 % от суммы ДДУ.

Но теперь ожидается, что система будет рабочей.

Хотя система поручительства довольно привлекательна, банкам она абсолютно не выгодна.

Поручитель в случае наступления страхового случая несет колоссальные убытки. Так как банк – часть финансовой системы государства, осуществлять выплаты дольщикам не выгодно ни государству, ни банку. За страховку должен платить застройщик.

Хотя, конечно, на практике бывают случаи привлечения средств дольщика. Рекомендую Вам написать письменную претензию застройщику о возврате средств, если ответа не последует, обращайтесь в суд. Для начала обратитесь в арбитражный суд и дождитесь пока Вас включат в реестр требований кредиторов.

Далее обратитесь к банку-поручителю или к страховой компании. Узнать о том, кто страховал ДДУ можно в Росреестре, так как регистратор проверяет данную информацию перед регистрацией договора.

Видео Специалист агенства недвижимотси детально расскажет, что же такое договор долевого участия или 214-Федеральный закон. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по .

Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи , который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам. В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства () Константин Тимофеев.

— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии.

Эти механизмы работают? — Росреестр обязан регистрировать (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии. Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3–7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.

— Какова ситуация с ОВС? — Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.

Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается.

Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК «Легенда» в остановилась стройка. Мы проверили застройщика — ООО «ИнвестСтройГрупп» — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб.

1,4 млрд руб. ушли с баланса.

И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята. — А что ему нужно было делать?

— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

— Когда наступает страховой случай?

— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ.

Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги. Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд.

Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи наступит только через полтора года. Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает.

За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается. — И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику? — Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств.

Квартиру в этом случае он не получит. Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает.

Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет. Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства.

И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.

Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные.

Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир. — Как долго действует страховой полис ДДУ?

— Страховой полис предполагает оплату договора страхования.

У многих предусмотрена оплата с рассрочкой. Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам.

С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии.

И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.

— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами? — В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс.

ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — «Респект».

То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.

На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).

— ДДУ может существовать без страховки? — Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — , застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.

— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис? — Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику. — А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?

— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика. — То есть путь один — в суд. — Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.

— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила? — Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.

— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?

— Только путем плановых проверок.

Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный. — Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?

— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно.

Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения. А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта.

Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.

Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний.

Три из них в текущем году лишились лицензии. — Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика.

— Прим. ТАСС). — Фонд должен стать первым положительным шагом.

Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них.

А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств. На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.

— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?

— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да.

Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.

Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение.

Потому что мы выявляем проблему раньше.

По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году.

Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года. Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года. — Когда фонд полноценно заработает?

— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят. Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу.

Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем. По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал.

Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает.

Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.

Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация. — Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?

— Изначально этого не предполагалось.

Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить?

Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены. Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов.

При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали. — То есть чем дольше фонд не будет работать… — …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.

— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан? — Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.

Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты.

Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду. — Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?

— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке. Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений. — При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.

— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ. Беседовала Евгения Климова 22 окт.

2021 г. г. 15:35 22 окт. 2021 г. г. 15:09 22 окт. 2021 г. г. 14:44 22 окт.

2021 г. г. 13:50 22 окт. 2021 г. г. 13:43 22 окт. 2021 г. г. 13:21 22 окт.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+