Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку

Предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку

Предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2020 году: нюансы составления, бланк


Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег.

Первый боится, что хороший покупатель уйдёт.

Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.

Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:

  1. В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
  2. В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.

Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Предварительный договор или договор о намерениях – своего рода расписка, письменное соглашение между собственником квартиры и человеком, которому она приглянулась, о намерении первого продать и о намерении второго её купить. Такого рода документ – как черновик основного договора, первый шаг к совершению сделки купли-продажи. Он же – первый документ для одобрения ипотеки банком.

Продавцу Покупателю Дополнительная страховка перед основной сделкой, уверенность в том, что она обязательно состоится.

Предохранение от мошенничества Гарантия продажи квартиры Закрепление точной цены, не подлежащей изменению Гарантия покупки квартиры Банки, предоставляющие ипотеку, расценивают предварительное соглашение:

  • Как доказательство, что квартира чиста с точки зрения закона, не арестована, не заложена, ничем другим не обременена.
  • Как подтверждение серьёзности намерений клиента и гарантию, что сделка, под которую выдаётся ипотечный кредит, обязательно произойдёт.
  • Как документ, предоставляющий конкретную информацию, согласно которой можно точно оценить покупаемую квартиру.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429.

В пунктах этой статьи прописано, что:

  1. В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
  2. Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;

Предварительный договор похож по структуре на основной и составляется в письменном виде.

Он может быть оформлен:

  • В простой письменной форме, с подписями обеих сторон, без каких-либо печатей;
  • С подписями, заверенными у нотариуса.

Оба варианта обладают законной силой. Главное, чтобы в любом из вариантов были прописаны условия, по которым продаётся/покупается квартира: цена, характеристики, кто и что должен сделать, к какому сроку и т.д.

и т.п. Иначе соглашение может быть признано недействительным на том основании, что в нём не всё было оговорено.

Бланк предварительного договора всегда найдётся на сайте банка-заёмщика или на юридических сайтах. Консультацию по его заполнению можно получить бесплатно у нотариуса или у менеджера банка, где оформляется ипотека. Образцы заполненных бланков вывешивают на рабочих стендах и папках-книжках финансовых учреждений и в консультационных гостиных юристов.

Но лучший вариант заполненного предварительного договора купли-продажи сделают в банке, дающем взаймы.

Договор составляется в двух экземплярах: один – продавцу, один – покупателю. Оба экземпляра равноценны. На каждом ставится две подписи – продавца и покупателя.

Каждый экземпляр предварительного договора начинает обладать юридической силой сразу после подписания. Чтобы не возникло спорных моментов и отказа от заключения основной сделки, прежде чем поставить свои подписи, обе стороны должны понимать, какая и зачем информация прописывается в каждом разделе, пункте, строке.

В названии предварительного договора должна отражаться его суть, например, что жильё покупается с использованием банковского займа. Поэтому документ так и должен называться:

«Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке»

.

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора. Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты.
Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена.

Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов. Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

  1. При неверном его оформлении;
  2. По обоюдному согласию сторон;
  3. При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

Это:

  1. Год рождения;
  2. Пол;
  3. Регистрация по адресу проживания.
  4. Гражданство;
  5. Фамилия, имя, отчество;
  6. Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого. Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны: 1. Тип дома:

  1. Многоквартирный;
  2. Загородный;
  3. Малоэтажный;
  4. Год его постройки.

2.Местоположение и характеристика объекта:

  1. Этаж, где находится квартира и этажность дома;
  2. Количество комнат (метров, доли).
  3. Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
  4. Общая/жилая площадь;

3.Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю. 4. Отсутствие обременений:

  1. Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
  2. На квартиру не оформлена рента;
  3. На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
  4. Квартира не арендована и не сдана в аренду.

В предварительном договоре должны быть указаны серия, номер и дата получения документа, подтверждающего право продавца на распоряжение квартирой.

Это:

  • Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которую может получить через МФЦ (Многофункциональный Центр) любой гражданин РФ. Главное достоинство выписки – актуальность информации о собственнике (собственниках), об обременениях, обо всех сделках с квартирой или её долей.
  • Свидетельство о государственной регистрации прав.

Нет правоустанавливающих документов – сделка не состоится. Выписка из ЕГРН насторожила – не стоит заключать предварительный договор. Хорошо, когда собственник у квартиры один и никто, кроме него, в квартире не проживает.

Такое явление – редкость. Перед заключением предварительного договора стоит попросить продавца предоставить:

  1. В договоре нужно указать период времени (срок), за который все прописанные выпишутся и освободят квартиру.
  2. Справку формы 9, в которой указаны все зарегистрированные в квартире лица.
  3. Справку формы 12, в которой указаны все выписанные из квартиры без своего присутствия лица (в тюрьме, исчез и т.п.), во избежание неприятных сюрпризов после покупки.

Главный пункт предварительного договора, который радует покупателя, – фиксированная цена за квартиру, не подлежащая изменению. Как часть стоимости квартиры продающему может быть передан задаток. Эта сумма не только прописывается в договоре, но и оформляется долговой распиской.

А в договорном документе указывается, что при срыве основной сделки купли-продажи:

  1. По вине покупателя – задаток остаётся у продавца.
  2. По вине продавца – продавец вернёт покупателю полученный задаток в двойном размере;

В качестве первого платежа может быть внесён и аванс. На него не обязательно оформлять дополнительное соглашение, сумма аванса просто указывается в соответствующей строке предварительного договора. Аванс возвращается покупателю по первому требованию.

А в случае невыполнения обязательных условий продавцом, сумма возвращаемого аванса, в отличие от задатка, не увеличивается.

Остаток оговорённой квартирной стоимости вносится после получения ипотеки.

Условия окончательного расчёта с продавцом и получения права собственности на квартиру покупателем тоже прописывается в договоре. Заверяют документ и всё, в нём прописанное, подписи продавца и покупателя. № п/п Ошибка при заключении договора На что обратить внимание, чтобы ошибки не было 1.

Не проверили соответствие фамилии (имени, отчества) Фамилия, имя, отчество, указываемые в договоре, должны соответствовать фамилии, имени, отчеству, указанным в паспорте и правоустанавливающих документах. Ошибка в написании имени, отсутствие ссылки на причину изменения фамилии может послужить веским аргументом для расторжения предварительного договора.

2. Не уточнили, есть ли долги по коммуналке У покупаемой квартиры не должно быть долгов по квартплате и коммунальным платежам. Такую справку предоставляют в бухгалтерии управляющей компании.

Если долги есть и большие, их сумма прописывается в договоре как зачёт в стоимость оплаты. В противном случае долги придётся выплачивать покупателю после совершения сделки 3.

В квартире остались постоянно прописанные лица Не собственники, прописанные в квартире постоянно, имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Они могут не выписаться, пока действует предварительный договор. В этой ситуации перед заключением основного договора нужно получить от прописанных нотариально заверенное письмо, что они знают о продаже и обязуются выписаться в указанный срок.

В этой ситуации перед заключением основного договора нужно получить от прописанных нотариально заверенное письмо, что они знают о продаже и обязуются выписаться в указанный срок. 4. Не учтена долевая собственность – появились другие собственники – претенденты на покупку. 1. Квартира принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность) Например, комната в коммуналке, или половина квартиры у бывшего супруга.

Сделка состоится, когда другие собственники откажутся от своего преимущественного права на выкуп доли соседа. Отказ желательно заверить у нотариуса.

Предварительно каждому претенденту необходимо отправить почтовое извещение (с уведомлением о вручении) о том, что комната (доля) будет продаваться.

2. Квартира принадлежит нескольким собственникам (совместная долевая собственность).

Например, квартира приобретена по государственной программе помощи многодетным семьям. В этом случае распоряжение возможно только всеми владельцами одновременно. В договоре, как продавцы, прописываются все собственники.

5. Заключили предварительный договор на новостройку Предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке застройщик и, следовательно, покупатель заключить не могут. Такой формы договорённости между ними не может существовать по закону.

Купить жильё в новостройке можно:

  1. Использовав жилищный сертификат;
  2. Став членом жилищного кооператива;
  3. Заключив Договор Долевого Участия (ДДУ) с застройщиком согласно 214 Федеральному Закону.

Банки, работающие с аккредитованными строительными компаниями, принимают участие в составлении договора на приобретение квартиры с использованием ипотеки. Такой документ всё равно относится к ДДУ.

Его оформление будет состоять из трёх шагов:

  • Бронирование квартиры.
  • Оформление ипотечного договора.
  • Оформление основного договора – договора долевого участия.

Все обязательства предварительного договора, в том числе и пункты, включённые по требованию банка, сторонами исполнены.

Наступает срок покупки квартиры по ипотеке. И в банк предоставляется вместе с предварительным договором и приложенными к нему бумагами (правоустанавливающими документами, отчётом оценщика, отказом от покупки других собственников, долговой распиской) выписка с расчётного счёта, подтверждающая наличие у покупателя суммы для первого взноса.

Устанавливаются сроки и способ выдачи ипотеки, подписывается ипотечный кредит, оформляется основной договор купли-продажи. И вот итог: продавец получает свои деньги, а покупатель – квартиру. Задача предварительного договора исполнена.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку – спокойная возможность подготовиться к продаже/покупке жилья, взвесить свои силы и совершить сделку без споров, разногласий и неприятных сюрпризов. Банки ценят таких клиентов и всегда им помогут в составлении предварительного договора грамотно, с учётом всех нюансов, с согласованными сроками получения ипотеки и последующих выплат.

(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)

Загрузка.

100000 ₽

30000 ₽

60000 ₽

30000 ₽

30000 ₽

30000 ₽

15000 ₽

30000 ₽ © BiznesLab.com © 2012-2020 Предложение не является офертой. Конечные условия уточняйте при прямом общении с кредиторами.

Содержание информационных статей основано на субъективном мнении редакции нашего сайта.

Мы не несем ответственность за полноту и достоверность содержащейся в них информации. Сайт не принадлежит финансовой организации и на нем не оказываются финансовые услуги.

Финансовые услуги будут оказываться непосредственно организациями, имеющими разрешение Центрального Банка Российской Федерации.

Сайт является составным произведением и представляет собой в том числе каталог товарных знаков (знаков обслуживания), опубликованных в открытых реестрах ФИПС (Роспатент). Исключительное право на товарные знаки (знаки обслуживания) принадлежат их правообладателям. © BiznesLab, 2012-2020

Только для совершеннолетних

Только лицензированные компании

Как заключить договор купли-продажи квартиры в ипотеке

Как мы рассказывали , допускается продажа находящейся в ипотеке квартиры при условии, что на это согласен залогодержатель (как правило, банк, выдавший кредит на приобретение жилья).

Условия оплаты по такому договору и снятие обременения должны быть согласованы в письменном виде.

Ниже приведён образец договора купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека. Договор купли-продажи квартиры в ипотеке должен быть заключён в письменной форме. Его могут подписать:

  1. две стороны (продавец и покупатель), при этом согласие кредитора на отчуждение заложенной недвижимости оформляется отдельно;
  2. Три стороны — продавец, покупатель и кредитор (банк).

Такую трехстороннюю форму договора имеет смысл применять в случае сложных расчетов между сторонами.

К примеру, если покупатель будет перечислять деньги не продавцу, а напрямую банку-залогодержателю, понадобится трехсторонний договор.

Его заключение может стать условием выдачи согласия банка на сделку.

В договоре указывается следующая информация:

  1. Описание продаваемой квартиры;
  2. стороны;
  3. Наличие зарегистрированного обременения (ипотеки);
  4. Условия расчетов (напрямую продавцу, банку-кредитору, иным способом);
  5. Порядок снятия обременения после погашения задолженности перед банком-залогодержателем.

Договор купли-продажи квартиры г.

Москва ____ _________ 20___ года ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»), Наименование банка-залогодержателя, ИНН, ОГРН, место нахождения (далее – «Залогодержатель»), Совместно именуемые «Стороны», Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем. 1 Предмет Договора 1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  1. Кадастровый номер _______
  2. Общая площадь ______
  3. Жилая площадь ______
  4. Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.
  5. Количество комнат ______

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).

1.4. Согласие Залогодержателя на заключение настоящего договора получено. ЛИБО: Подписанием настоящего договора Залогодержатель подтверждает своё согласие на продажу Квартиры Покупателю. 2 Цена Договора 2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов 3.1 Оплата Цены Квартиры производится в следующем порядке: 3.1.1. часть Цены Квартиры в размере _____ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Залогодержатель (далее – «Аккредитив 1»); и 3.1.2.

оставшаяся часть Цены Квартиры в размере ______ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Продавец (Аккредитив 2), далее совместно именуемые «Аккредитивы».

3.2 Аккредитивы будут открыты Покупателем на следующих условиях: 3.2.1 банк-эмитент ____; 3.2.2 исполняющий банк ______; 3.2.3 дата закрытия ________; 3.2.4 условия исполнения аккредитивов: представление Продавцом, Залогодержателем или Покупателем исполняющему банку выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Покупателя на Квартиру. 3.3 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п.

5 ст. 488 ГК РФ. 4 Регистрация перехода права собственности 4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). 4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее открытия аккредитивов в соответствии с п.

3.1. настоящего Договора. 5 Акт приема-передачи 5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Одновременно с Квартирой Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору. 5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору. 5.4 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр.

В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи. 5.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.6 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______. Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора. 6 Заверения об обстоятельствах 6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

6 Заверения об обстоятельствах 6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры. 6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица. 6.4 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора и приобретение Квартиры получено.

7 Ответственность Сторон 7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 7.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей указанному в настоящем Договоре описанию и/или с недостатками Покупатель вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения цены Квартиры.

8 Прочие положения 8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации. 8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон Приложения:

  • Перечень передаваемого имущества.
  • Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  • Форма акта приема-передачи

Для покупателя квартиры в ипотеке важно, чтобы продавец полностью погасил свои обязательства по выданному кредиту, и обременение с квартиры было снято. Этого можно достичь, только перечислив остаток кредита банку. Поэтому перечислять деньги лучше не продавцу, а непосредственно в пользу банка-кредитора.

Это легко сделать при расчётах через аккредитив.

Причитающаяся банку сумма помещается на один аккредитив, а остаток цены, который получает продавец — на второй.

Разумеется, такой механизм расчетов должен быть согласован с банком, который является залогодержателем. После заключения договора купли-продажи квартиры с ипотекой и на его основании должны быть совершены два регистрационных действия: 1) регистрация перехода права собственности на жилье к покупателю; 2) снятие обременения в виде ипотеки, или внесение изменений в неё.

Ипотека снимается только в том случае, если за счет средств покупателя долг перед банком полностью погашен.

Если же покупатель и сам берет кредит в том же банке на покупку квартиры, это обременение регистрируется в Росреестре взамен предыдущего. Регистрация смены собственника жилого помещения производится по заявлению сторон договора.

Для регистрации изменений в ипотеку необходимо заявление также от банка-залогодержателя. Заявление на регистрацию изменений в ЕГРН можно подать через многофункциональный центр государственных услуг. Госпошлина за совершение этих действий составляет:

  • внесение в ЕГРН записи о новом собственнике квартиры — 2000 рублей с физических лиц;
  • Внесение изменений в запись об ипотеке — 200 рублей для физических лиц.

Заключение договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье.

Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации: Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Порядок заполнения предварительного договора покупки квартиры по ипотеке

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке имеет свои особенности, которые определяются оплатой квартиры с использованием заемных средств и участием банка-кредитора в сделке. – это документ, который официально подтверждает согласие сторон на заключение в перспективе сделки купли-продажи по заранее оговоренным условиям. Если в практике заключения сделки по продаже недвижимости между физлицами данный документ не является обязательным, и стороны иногда обходятся без него, то при покупке квартиры с использованием заемных средств он необходим.

Банки, выдающие , прямо указывают на обязательное подписание предварительного договора купли-продажи.

Тем самым финансовая организация стремится обезопасить себя от срыва сделки в самый неподходящий момент из-за того, что продавец найдет другого покупателя или по другим причинам. Для банка такая ситуация крайне нежелательна: ведь ему необходимо зарезервировать под сделку крупную денежную сумму и нередко приходится пользоваться источниками внешних заимствований.

Помимо банка в заключении предварительного договора купли-продажи заинтересованы обе стороны сделки: как продавец, так и покупатель.

У покупателя появляются гарантии, что квартира не будет продана другому лицу. Ведь оформление ипотечного кредита в банке – долгосрочный процесс и финансовая организация будет дополнительно проверять недвижимость на . Весь процесс может занять до 14 дней.

Еще одно преимущество для покупателя: это фиксация стоимости недвижимости. После подписания предварительного соглашения покупатель может не опасаться того, что продавец неожиданно поднимет цену на квартиру и ему не хватит денег. Продавец также получает свои преимущества и гарантии того, что покупатель не предпочтет другую квартиру для покупки.

Он больше может не заниматься поиском заинтересованных лиц и ему остается только дождаться получения денег от продажи своей квартиры.

Можно выделить следующие правила заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке:

  • Договор составляется в письменном виде, по одному для каждой стороны сделки. Он подписывается продавцом и покупателем или их представителями по
  • Документ не подлежит обязательному заверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Но любая сторона вправе настоять на нотариальном заверении для создания дополнительных гарантий.
  • Предварительный договор нередко предполагает внесение финансового обеспечения в виде залога, аванса или задатка. В случае отказа одной из сторон от подписания договора без явной причины она несет материальные убытки.
  • Срок действия договора по умолчанию составляет 1 год, но стороны вправе определить другие сроки. Обычно они устанавливаются в пределах 3 месяцев: ведь именно столько действует положительное решение от банка.
  • После подписания основного договора предварительный ‒ утрачивает юридическую силу.
  • Договор не является основанием для перехода права собственности. На его основе можно только принудить вторую сторону к подписанию основного договора купли-продажи. Если данное требование не выполняется, то вторая сторона вправе подать в суд и потребовать компенсации ущерба в соответствии с условиями договора.

— у нас полная информация!

Если вы хотите узнать, как долго вам будут платить декретные, то наша вам пригодится. Что такое государственная пенсия и как оформить ее инвалидам, читайте . Каждый банк обычно имеет собственную рекомендованную форму предварительного договора. Тем не менее, есть общие моменты, которые обязательно прописываются в данном документе.

Тем не менее, есть общие моменты, которые обязательно прописываются в данном документе. В их числе:

  • Подробную характеристику продаваемой квартиры: адрес объекта, его кадастровый номер, этажность здания и этаж расположения недвижимости, количество комнат в квартире, общий и жилой метраж.
  • Указание на отсутствие обременений на квартиру в виде ареста и .
  • Обычно указывается на то, что квартира находится в залоге у продавца до получения им денег из банка, а затем залогодержателем становится банк-кредитор.
  • О величине штрафов, порядке их начисления и оплаты.
  • Указание относительно порядка передачи квартиры.
  • О количестве экземпляров.
  • О наличии прописанных лиц и условия их (например, в течение 7 дней после перехода прав собственности к покупателю).
  • О сроках подписания основного договора и прямое указание на намерения участников подписать основной договор в установленные сроки.
  • О наличии задолженности по коммунальным услугам и условиях их погашения (например, продавец обязуется погасить долги из полученного от покупателя авансового платежа).
  • Подробные сведения об участниках сделки: их ФИО, паспортные реквизиты, адреса, ссылка на документы, дающие право продавцу распоряжаться квартирой.
  • Об авансе за квартиру и его размере/задатке. Различия между указанными видами принципиальны: подлежит возврату покупателю при отказе продавца от сделки, тогда как задаток подлежит компенсации в двойном размере. Величина обеспечения определяется по договоренности сторон и обычно составляет 1-5% от сделки.
  • О порядке оплаты: обязательно прописать, что оплата производится с использованием средств . Обычно прописывается сроки перевода денег за квартиру после переоформления права собственности в пользу покупателя. Стандартно оплата за квартиру выглядит так: часть средств из собственных сбережений покупатель закладывает в банковскую ячейку (это так называемый первоначальный взнос по ипотечному кредиту), вторая – переводится из банка.
  • Об оговоренной цене квартиры с указанием на то, что она фиксируется и не подлежит изменению.

К содержанию документа стоит подойти максимально ответственно, чтобы его не признали недействительным и не отказали в его принятии в рамках судебных разбирательств. Можно отметить, что предварительный договор дублирует положения основного договора.

Отличия в данном случае в том, что предметом предварительного являются намерения сторон по заключению сделки в перспективе, тогда как основного – передача собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Необходимость соответствия условий из предварительного договора основному прямо прописана в ГК РФ. Образец бланка (формы) в формате word можно Не нашли ответа на свой вопрос?

Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

Перед оформлением основного договора купли-продажи (ДКП) участники соглашения могут оформить предварительный договор (ДП), чтобы получить уверенность о заключении будущей основной сделки. Такой вариант правовых отношений нередко используется при оформлении соглашений с недвижимостью.В соответствии с ГК РФ (ст.429 ч.1) согласно ПД участники соглашения обязуются подписать в ближайшей перспективе основной ДКП, зафиксированный в ПД.Файлы для скачивания:Бланк

  1. , doc
  2. , doc

Образец

  1. , doc
  2. , doc

Содержание Согласно п.

2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

  • Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
  • В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

  1. Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
  2. В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП.

    Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст.

    445 ГК РФ).

  3. Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр.

    адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.

  4. Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными.

    В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.

Примечание. ПД обязан быть письменным, а в некоторых ситуациях и нотариально заверенным.Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

  1. Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
  2. Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)ПД является документом, обязывающим стороны к подписанию основного ДКП.

Это, своего рода, гарантия того, что будущая сделка должна состоятся, но только через определенный период.Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

  • ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.
  • В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
  • В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
  • Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.
  • В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
  • ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно.

Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

  • Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.
  • Не собран полный пакет сопроводительных документов.
  • Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
  • При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.

Примечание.

Несмотря на то, что ПД не вынуждает продавца передавать покупателю квартиру, он имеет юридическую силу и может привести к правовым последствиям при его неисполнении одной из сторон. Поэтому к составлению данного документа требуется подойти ответственно.ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры.

Это может случится по таким причинам:

  • Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
  • При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
  • Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.
  • У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

  • Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности.

Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

  • Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.
  • Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается.

При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю.

Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».(Видео: “Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]”)Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.К таковым относятся:

  • Паспорта сторон или удостоверения личности.
  • Справки из домовой книги.
  • Справки из БТИ.
  • Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП.

Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.Поэтому, надо правильно оформить ПД.

При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях.

В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

  • Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
  • Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.
  • прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

  1. Условия приготовления документов.
  2. Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
  3. Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.
  4. Дата заключения основного ДКП.
  5. Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД. Закон гласит:Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч.

1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.Составление ПД предполагает такую же форму, как и основной ДКП. При составлении ПД предъявляются определенные требования по его содержанию.

Обязательными пунктами ПД по реализации квартиры должны быть следующие:1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.2. Далее заполняется Преамбула.Здесь стороны ПД отображают реквизиты в соответствии с удостоверяющими документами.

Рекомендуется отобразить не только регистрационный адрес, но и место фактического нахождения, а также контактные данные (номер телефона, E-mail).3. Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

  1. Числа комнат и прочих особенностей.
  2. Почтового адреса.
  3. Площади жилья.
  4. Кадастрового номера.

4.

Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью. Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.5.

Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.6. Заключительные положенияЗдесь отмечаются:

  1. Условия возложения расходов за оформление ПД.
  2. Условия рассмотрения возникающих споров.
  3. Число экземпляров составленного ПД и т.д.
  4. Условия расторжения ПД.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны.

Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п.

1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.Также в ПД отмечаются:

  1. Порядок передачи квартиры покупателю.
  2. Права и обязанности участников сделки.
  3. правоустанавливающие документы на квартиру.
  4. Ответственность за неисполнение условий ПД.

Примечание.

Срок подписания основного ДКП не относится к обязательному пункту в ПД.Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+