Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Припокупке дома в ипотеку нужну ли брать справку из опеки

Припокупке дома в ипотеку нужну ли брать справку из опеки

Припокупке дома в ипотеку нужну ли брать справку из опеки

Разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку


» » 2 049 просмотровСодержаниеГосударство очень внимательно отслеживает любые намеки на попытки нарушить права несовершеннолетних. В частности, этим занимаются органы опеки. Без их разрешения большинство сделок с недвижимостью, одним из собственников которой является (или будет являться) ребенок в возрасте до 18 лет могут быть .Разрешение от органов опеки необходимо в следующих случаях:

  1. Ипотечный кредит оформляется на несовершеннолетнего.
  2. Несовершеннолетнее лицо является владельцем/одним из владельцев квартиры, которую планируется продавать.
  3. Несовершеннолетний становится собственником квартиры, находящейся .

Последний вариант – редкое явление.

Банки крайне неохотно идут на любые варианты сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние. Хотя бы просто потому, что в случае проблем что-то исправить или изменить будет практически невозможно (за этим органы опеки следят очень пристально).Таким образом, если нужно оформить ипотеку, банки обычно предлагают именно родителям , а только после этого уже оформлять недвижимость на кого угодно.

В том числе и на несовершеннолетних детей.В отдельных случаях банк может пойти на такую схему: ипотечный кредит оформляется на родителей, но собственником приобретаемой квартиры становится несовершеннолетний ребенок. Однако в такой ситуации практически всегда требуется, чтобы в качестве залога выступала другая недвижимость. Например, квартира родителей.Исходя из , под несовершеннолетними лицами понимаются все дети, не достигшие возраста 18 лет.

Именно их касаются все описанные выше особенности заключения сделок. Органы опеки занимаются защитой прав несовершеннолетних так как, формально, сами дети этого пока делать не могут.При определенных условиях, лица, не достигшие возраста 18 лет, могут быть признаны дееспособными (совершеннолетними).

Об этом сказано в . Так, совершеннолетними признаются лица, которые вступили в брак до достижения 18-летнего возраста. К ним же относятся те несовершеннолетние, которые в судебном порядке признаны эмансипированными.В случае расторжения брака, супруг/супруга, не достигшие возраста 18 лет могут потерять право называться совершеннолетними.Получить разрешение от органов опеке достаточно сложно.

Для этого нужно предоставить очень веские доказательства того, что права несовершеннолетнего не пострадают.Пример: Если планируется продажа квартиры, одним из владельцев которой является ребенок в возрасте до 18 лет, в органы опеки нужно сразу же предоставлять документы о том, что после продажи этого жилья будет приобретено другое, как минимум не хуже проданного.

  • Обратиться в органы опеки. Описать ситуацию и предоставить все требуемые бумаги. Также потребуется написать заявление.
  • Определить условия сделки, одной из сторон которой будет несовершеннолетнее лицо.
  • Дождаться решения. Органы опеки тщательно проверят все предоставленные документы и выдадут разрешение. Или отказ.
  • Подготовить документы. Если взять за основу указанный выше пример, то одним из документов может стать договор купли-продажи жилья.
  • С решением обращаться в банк. Только тогда, когда решение будет готово, можно заключать сделку. Без него она может быть признана недействительной.
  1. Справка из налоговой относительно отсутствия или наличия задолженности по уплате налога на недвижимость.
  2. Данные о существующих долгах за коммунальные услуги.
  3. Документы на квартиру, которую планируется покупать/продавать.
  4. Заявление на выдачу разрешения.
  5. Предварительные экземпляры договоров купли-продажи, залога и ипотеки.
  6. Запрос от нотариуса, который контролирует сделку купли-продажи квартиры.

Конкретный перечень бумаг может несколько отличаться в зависимости от сложившейся ситуации.Разрешение от органов опеки выдается бесплатно. Не требуется платить никакую пошлину. Срок зависит от ситуации. В большинстве случаев получить разрешение можно всего за один день, но, если сделка, ее условия, предоставленные документы или другие факторы требуют длительной проверки, процедура может затянуться.

Добиться от органов опеки разрешения бывает очень непросто. Преимущественно из-за того, что далеко не всегда заявитель может предоставить внятные доказательства улучшения или, хотя бы, не ухудшения жилищных условий для несовершеннолетнего. На бесплатной консультации опытные юристы разберут все основные проблемы, которые могут возникать при такой ситуации.

Также специалисты готовы выступить в качестве представителей клиента. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела.

Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 673 просмотров Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки.

Особенно.15 107 просмотров Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками,.3 707 просмотров Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту.30 211 просмотров После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать.27 144 просмотров Многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ) созданы для предоставления государственных услуг.8 925 просмотров Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок –.

Несовершеннолетние дети, ипотека и органы опеки

Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних. Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста.

До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны.

Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры. Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

  1. выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
  2. получает жилье, которое обременено, в наследство;
  3. покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

  1. выплата кредита;
  2. переоформление недвижимости на детей.
  3. оформление ипотеки на родителей;

Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок.

Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность.

Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.

Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов. Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует.

Он подписывает те же бумаги, что и родители. Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.

Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры. Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.

После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение.

Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов. Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили?

Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд.

Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.

Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению на покупку жилья надо предоставить такие материалы:

  1. письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
  2. проект ипотечного договора на покупку квартиры.
  3. заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
  4. документы относительно приобретаемого жилья;
  5. информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
  6. справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;

Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки. Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:

  1. выписку Госреестра;
  2. выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
  3. копию техпаспорта;
  4. экспертную оценку;
  5. копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;

Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.

Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.

Разрешение опеки на покупку квартиры

Добрый день!

Описание ситуации — в связи с переездом в другой регион провели 2 сделки по продаже квартир. В обеих были выделены доли несовершеннолетней дочери (11 лет). В одной из квартир по маткапиталу, во второй — выделил сам, «по глупости».))) На проведение обеих сделок по месту регистрации ребенка были получены разрешения ООП на совершение сделок по отчуждению долей на следующих условиях: 1) перечисление денежных средств (эквивалентных долям) на счет несовершеннолетнего (3 дня после сделки); 2) предоставление документов по сделкам по продаже (ДКП, копии документов подтверждающих перечисление денежных средств на счет несовершеннолетнего) (7 дней после сделки) 3) предоставление копии ДКП на новую квартиру с включением несовершеннолетнего в число собственников на долю не менее той суммы, которая у него на счете, выписки из ЕГРН, документа о регистрации по месту жительства ребенка в такой-то срок.

В одной из квартир по маткапиталу, во второй — выделил сам, «по глупости».))) На проведение обеих сделок по месту регистрации ребенка были получены разрешения ООП на совершение сделок по отчуждению долей на следующих условиях: 1) перечисление денежных средств (эквивалентных долям) на счет несовершеннолетнего (3 дня после сделки); 2) предоставление документов по сделкам по продаже (ДКП, копии документов подтверждающих перечисление денежных средств на счет несовершеннолетнего) (7 дней после сделки) 3) предоставление копии ДКП на новую квартиру с включением несовершеннолетнего в число собственников на долю не менее той суммы, которая у него на счете, выписки из ЕГРН, документа о регистрации по месту жительства ребенка в такой-то срок. (полгода после продажи) Первые 2 пункта выполнены полностью, документы опекой получены. Мы переехали, сменили регион, зарегистрировались по новому месту жительства.

Текущая цель — приобрести новую квартиру с привлечением ипотеки Сбербанка (квартира найдена, ипотека одобрена) и выделением доли ребенку. Банк про «детскую» долю знает.

Денежные средства со счета ребенка не используем. Для первого взноса используем собственные денежные средства (значительно превышающие «детскую» долю).

После завершения сделки получаем денежные средства с его счета. Естественно и сама недвижимость и жизнь и здоровье заемщика (т.е.

меня) страхуются. Вопросы — Нужно ли разрешение ООП на покупку квартиры в ипотеку?

(представители местных ООП по телефону уверили что нужно,

«так как ни один банк без их разрешения долю ребенку не выделит»

). Мне их утверждение представляется сомнительным, т.к. первое -представитель банка про разрешение ООП ничего не говорил, и второе — я не могу понять логически, зачем нужно их разрешение, если даже в случае невыплаты ипотеки, реализации квартиры и погашения обязательств перед банком — деньги для приобретения доли ребенку в другой недвижимости все равно останутся )))))))) ).

— Как принудить их после совершения сделки по покупке выдать разрешение на снятие средств со счета ребенка? (теоретически, наверное, можно получить разрешение ООП на перевод этих денег при покупке сразу Продавцу, но нужно к ним записываться за несколько недель впереди еще 15 дней ждать когда они или соблаговолят оформить разрешение или откажут, Продавец очевидно ждать не будет + мне сказали что «в любом случае сначала нужно получить разрешение ООП на покупку )))) ) 29 Сентября 2021, 20:24, вопрос №2873457 Андрей, г.

Санкт-Петербург Уточнение клиента (теоретически, наверное, можно получить разрешение ООП на перевод этих денег при покупке сразу Продавцу, но нужно записываться в ООП за несколько недель вперед и еще 15 дней ждать когда ООП или соблаговолят оформить разрешение или откажут, Продавец очевидно ждать не будет + Представитель ООП на данный вопрос мне сказала что «в любом случае сначала нужно получить разрешение ООП на покупку). 29 Сентября 2021, 21:10

    , , , , ,

1200 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 50% 7,9 Рейтинг Правовед.ru 5650 ответов 2116 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Саратов Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,9рейтинг

Вопросы — Нужно ли разрешение ООП на покупку квартиры в ипотеку?

(представители местных ООП по телефону уверили что нужно,

«так как ни один банк без их разрешения долю ребенку не выделит»

)Андрей Добрый вечер! Если при покупке Вы не используете денежные средства, принадлежащие ребенку, то согласие органа опеки и попечительства на данную сделку не требуется, поскольку согласно ст. 60 Семейного Кодекса РФ: 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

а при осуществлении родительских прав в отношении имущества ребенка подлежат применению положения ст. 37 Гражданского Кодекса РФ: 2.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. 29 Сентября 2021, 20:45 0 0 получен гонорар 50% 9,9 Рейтинг Правовед.ru 2728 ответов 693 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,9рейтинг

Здравствуйте, Андрей!

Ст. 60 Семейного кодекса РФ установлены имущественные права ребенка. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество,приобретенное на средства ребенка.Согласно изложенным Вами обстоятельства приобретение квартиры планируется с привлечением средств, находящихся на счете ребенка.

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В силу ст. 37 ГК РФ опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного ис предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 19 Закона «об опеке и попечительстве» органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Исходя из вышеизложенного, для распоряжения деньгами, находящимися на счету ребенка для их использования для покупки ипотечного жилья, нужно получить согласие на такое использование от органов опеки и попечительства, так как денежные средства в данном случае-это имущество ребенка… Далее если доля ребенку в квартире не будет выделена, и в опеку не будут направлены документы, подтверждающие переход права на ребенка, то органы опеки имеют право обратиться в суд для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства… 29 Сентября 2021, 22:20 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 28 Апреля 2016, 14:05, вопрос №1236593 09 Ноября 2014, 20:03, вопрос №610686 14 Октября 2016, 13:44, вопрос №1407865 20 Ноября 2018, 18:58, вопрос №2173391 20 Ноября 2018, 18:55, вопрос №2173388 Смотрите также

Органы опеки и ипотека – как получить разрешение на покупку квартиры?

› Улучшение жилищных условий — это важный аспект любой семьи, особенно, когда в семье есть дети.

Зачастую при оформлении (приватизации) жилой площади родители и регистрируют право собственности на неё за несовершеннолетним.

А через время, решив поменять своё, к примеру, «вторичное» жильё на просторную новостройку, узнают, что необходимо согласие органов опеки на ипотеку. В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на , с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо. В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью.

Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов. Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств ).

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств ). При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы.

Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети.

Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки. В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

В вопросах ипотеки с участием ребёнка исполнительные органы, регулирующие вопросы опеки, играют основную роль. Без их согласия проведение такой сделки невозможно, а при её заключении по каким-либо причинам можно оспорить и признать недействительной.

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты.

Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение. Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.

Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

  • берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
  • по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
  • предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок. Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:

  1. подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
  2. получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.
  3. заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
  4. найти реального покупателя на имеющееся жильё;

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

  1. подтверждение материального положения родителей.
  2. письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  3. выписки из домовых книг;
  4. письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  5. /паспорта детей;
  6. правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  7. ;
  8. одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  9. договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  10. паспорта родителей;
  11. справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки.

Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать. Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.

По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.

Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован.

Его можно обжаловать. Мнение экспертаИрина ВасильеваЭксперт по гражданскому правуТолько после получения разрешения от органов опеки заёмщик вправе идти в банк, получать ипотеку и регистрировать сделку.

Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.

Остаётся надеяться только на понимание и адекватность со стороны опеки, которые, заботясь о благополучии детей, не будут видеть только риск неуплаты долга, а, наоборот, дадут возможность ребёнку жить и развиваться в комфортных для него и его семьи жилищных условиях.

Важно помнить, что существуют , которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

  • по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
  • «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург , Регионы Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий Согласен на обработку персональных данных Бесплатная консультация по телефону Москва СПб Регионы prozakon.guru Электронный правовой журнал © 2018–2021 – Электронный правовой журнал.

Все права защищены Копирование материалов разрешено только с указанием первоисточника.

Портал о юридической помощи. Наша команда старается предоставить исчерпывающую информацию по любым юридическим вопросам. Бесплатная консультация: Мск Спб Регионы По вопросам рекламы: Вопросы нашему юристу Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно Задать вопрос эксперту Спасибо!
Бесплатная консультация: Мск Спб Регионы По вопросам рекламы: Вопросы нашему юристу Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно Задать вопрос эксперту Спасибо!

В ближайшее время мы опубликуем информацию. Adblockdetector

Как в 2021 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

  • Разрешение органов опеки и попечительства

Статья обновлена: 12 октября 2021 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием.

Стаж работы — 11 лет Здравствуйте.

Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки.

Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор.

В этом вы убедитесь после прочтения статьи. Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи .

Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей. Содержание статьи: При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки.

В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию.

При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать.

Почему так? Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — .

Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — . Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет.

Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться. Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры.

С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.

К сожалению, такова реальность. Другие статьиРазрешение органов опеки — это лишь один из .

По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на . Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен.

Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы.

За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

  • При покупке недвижимости в другом городе/области. В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом ), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — . Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости. Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб. В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м. Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.
  • При покупке комнаты в коммуналке. Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет. Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.
  • При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме). Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают. В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — . Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи. Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу. Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — .
  • При строительстве частного дома. Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи (разрешают не везде), а лучше .
  • При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте). Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой. Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу. Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка. С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов. Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
  • При покупке частного дома. Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире. Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
  • При покупке квартиры в ипотеку. Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — и . Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — . Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала.

В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — . Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс.

руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры).

Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб.

Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4.

В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников.

Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем ().

Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению. Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая.

Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли.

Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником.

Как видите, ситуация здесь двоякая. При отказе можно пойти другим путем — .

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме.

Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами.

А деньги с продажи забрать себе. Опека в 99% случаях не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей.

А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — . К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — . А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — .

2) Дарение является безвозмездной сделкой — . То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий.

Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело.

Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — , и , и .

Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

  • Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
  • Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет — он тоже подписывает заявление — . Образцы должны висеть на стендах.
  • Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки. По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.
  • В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.
  • После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — . Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (). Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила .

Другие статьи.

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку.

Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные».

Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — .

Прописка должны быть постоянной, а не временной. А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе?

Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+