Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Задаток и предварительный договор купли продажи

Задаток и предварительный договор купли продажи

Аванс или задаток за квартиру. Как передумать продавать или покупать недвижимость и не потерять деньги


16 января, 18:13Чтобы «забронировать» понравившуюся квартиру на время оформления сделки, покупатель и продавец обычно договариваются о небольшой предоплате. Часть стоимости квартиры оплачивают сразу в счёт будущей сделки и оформляют в виде аванса или задатка.

В статье мы разберёмся, в чём между ними разница, как правильно оформить аванс или задаток за квартиру и вернуть деньги, если передумали продавать или покупать недвижимость.Зачем нужна предоплата?Если владелец квартиры и её покупатель договариваются о сделке без предоплаты, то получается, что никто никому ничего не гарантирует — существует только устная договорённость.

До сделки может пройти много времени: нужно собрать пакет документов, проверить юридическую чистоту объекта, выписать жильцов из квартиры, иногда продать другую квартиру или оформить ипотеку.В любой момент и покупатель, и продавец могут передумать без каких-либо последствий. Вторая сторона потратит время, а порой и деньги на оформление документов и, скорее всего, упустит другие варианты.

Чтобы подобного не случилось, нужна денежная предоплата.

Она подтверждает намерения обеих сторон заключить сделку. Документально предоплату оформляют одним из трёх способов: как аванс, задаток или обеспечительный платёж.Что такое аванс?Это самая простая и популярная форма предоплаты, которая позволяет любой из сторон передумать заключать сделку без каких-либо последствий. Юридически такого понятия не существует, его нет ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе.

По факту, авансом считают любую предоплату, если в документах не фигурирует другое обозначение, например, задаток. Для оформления аванса часто ограничиваются распиской. Но можно заключить и авансовый договор и там прописать все условия.

Если сделка состоится, то сумму аванса учтут в стоимости квартиры, а если нет — покупатель просто получит деньги назад. Но не всегда. Вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников: «На практике в дополнении к предварительному договору купли-продажи или авансовому договору иногда прописывают штрафные санкции для покупателя за моральный или какой-либо другой ущерб. Если заключение договора отменяется по вине продавца, он просто возвращает несостоявшемуся покупателю деньги, а если покупатель откажется от сделки, то потеряет аванс».

Если стороны хотят предусмотреть штраф в случае отказа любой из сторон от сделки, то им лучше выбрать в качестве предоплаты задаток. Что такое задаток?Это доказательство того, что продавец и покупатель договорились о сделке.

И этот термин закреплён законодательно в статье 380 Гражданского кодекса РФ. Задаток за квартиру остаётся продавцу, если покупатель передумал, или возвращается покупателю в двойном размере, если передумал продавец. То есть тот, кто разорвал договор, понесёт убытки. Как и аванс, задаток тоже входит в платёж за квартиру.
Как и аванс, задаток тоже входит в платёж за квартиру. Но, в отличие от аванса, задаток обеспечивает исполнение договора купли-продажи.

Если один из участников сделки передумает, второй может через суд потребовать всё-таки заключить договор купли-продажи либо получить компенсацию.

Важно: передаваемая продавцу сумма в договоре задатка или в предварительном договоре купли-продажи должна называться именно задатком. «Если условия будут сформулированы невнятно, то суд может признать платёж обычным авансом за квартиру, — подчёркивает судебный юрист Анна Петровская.

— Любое сомнение в том, что имели в виду стороны — задаток или аванс, превращает эту сумму в аванс, и ни на какие существенные санкции покупатель рассчитывать не сможет». Что такое обеспечительный платёж?Термин появился в Гражданском кодексе в 2015 году. Ему посвящена статья 381.1 ГК РФ.

Как и задаток, такой платёж тоже обеспечивает исполнение сделки купли-продажи.

Если одна из сторон договора откажется его выполнять, вторая может потребовать этого через суд либо получит компенсацию. Но, в отличие от задатка, обеспечительный платёж продавец вправе потратить на возможные расходы сразу, а не только если покупатель откажется от сделки.

Например, разрешается использовать обеспечительный платёж для оформления документов, оценки недвижимости, оплаты услуг нотариуса, аренды банковской ячейки и других расходов, предусмотренных договором.

Даже если сделка состоится, покупатель получит обратно обеспечительный платёж за вычетом расходов. В плату за квартиру обеспечительный платёж обычно не входит, хотя это можно дополнительно прописать в соглашении.Аванс и задаток можно дать только за уже «готовую» квартиру, а обеспечительный платёж — даже за строящуюся.

В плату за квартиру обеспечительный платёж обычно не входит, хотя это можно дополнительно прописать в соглашении.Аванс и задаток можно дать только за уже «готовую» квартиру, а обеспечительный платёж — даже за строящуюся. Коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов рассказывает, что застройщик заключает с покупателями договор бронирования, в котором прописаны обязанности сторон и сроки сделки.

По нему же берут обеспечительный платёж, например, в RDI он составляет 30 000 рублей.

Если покупатель подпишет договор купли-продажи, но не расплатится за квартиру, то обеспечительный платёж останется у продавца в качестве компенсации.

Но если до указанной даты продавец или застройщик не оформят вместо договора бронирования договор купли-продажи, покупатель может потребовать заключить договор о покупке квартиры либо вернуть обеспечительный платёж.По словам вице-президента инвестиционной компании QBF Владимира Масленникова, отличие обеспечительного платежа от задатка ещё и в том, что его можно вносить не только в денежной форме, но и, например, акциями, облигациями и другими подлежащими передаче ценными бумагами.В чём разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом?Аванс и задаток всегда учитываются в плате за квартиру, а обеспечительный платёж — только если такое условие есть в предварительном договоре купли-продажи.

Но задаток и обеспечительный платёж накладывают на участников сделки обязательство в будущем заключить договор купли-продажи, а аванс — нет.Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал. Покупателя не заставят купить, а продавца — продать квартиру, даже если в договоре аванса предусмотрена компенсация за отказ от сделки.

В этом случае можно, например, попытаться вернуть аванс через суд, если покупатель докажет, что не нанёс продавцу морального или иного ущерба. Суд рассмотрит доказательства и вынесет решение, кому останется аванс. Но на сам договор купли-продажи это не повлияет.

При задатке и обеспечительном платеже все условия чётко прописаны в Гражданском кодексе, и оспорить его не получится. Обе стороны имеют право требовать заключения договора купли-продажи через суд либо получить компенсацию.Юрист и риелтор Юрий Паршиков считает, что из-за этого аванс не мотивирует стороны исполнять условия договора: «В случае с задатком и обеспечительным платежом наступает финансовая ответственность.

В этом заключается вся суть обеспечения. Если одна из сторон уклоняется от условий сделки, то она гарантированно несёт убытки». С другой стороны, задаток ещё и защищает обе стороны сделки.

Если она сорвётся по вине одного из участников, второй обязательно получит компенсацию.Что выгоднее для покупателя, а что — для продавца?Покупателю почти всегда выгоднее задаток. Конечно, если он откажется, то продавец оставит задаток у себя. Но если сделка сорвётся или её условия изменятся, покупатель получит назад задаток за квартиру в двойном размере.

То же произойдёт и при обеспечительном платеже, но в договоре допускается прописать любую сумму компенсации покупателю, а продавец может использовать предоплату, чтобы покрыть расходы на подготовку к сделке.Для продавцов выгоднее аванс, но только если в нём предусмотрен штраф за то, что покупатель изменит своё решение. Риелторы и агентства недвижимости тоже обычно настаивают на авансе — он считается комиссией за проделанную работу.

Если передумает покупатель, агентство просто оставит деньги себе и начнёт искать другого желающего приобрести квартиру. Если сделка сорвётся по вине продавца, то он должен будет вернуть покупателю аванс из собственных средств.

Чаще всего аванс вносят в случае многоходовых сделок. Если нужно сначала продать квартиру, потом покупать другую, а её владелец в свою очередь приобретает третью, то выбирать задаток слишком рискованно. Кто-то один в этой длинной цепочке может передумать, и тогда придётся возвращать сумму предоплаты в двойном размере, возможно, нескольким участникам цепочки.

Обеспечительный платёж в большей степени защищает интересы продавца. Из него покрывают убытки, платят неустойку. Одним словом, используют по мере необходимости, если возникнут какие-то расходы из-за неисполнения предварительного договора купли-продажи.

Теоретически, с задатком можно поступать точно так же, но только если сделка сорвётся.

А обеспечительным платежом пользуются в процессе. Даже если сделка состоится, покупатель получит назад обеспечительный платёж за вычетом расходов.Сколько в среднем составляет предоплата?Точный размер предоплаты не прописан законодательно.

Но эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что обычно она составляет 1–1,5% от суммы сделки. В зависимости от региона и класса недвижимости аванс или задаток при покупке квартиры может составлять от 20 до 100 тысяч рублей. Но размер предоплаты — всегда результат договорённостей.

Покупатель стремится заплатить поменьше, а продавец — получить побольше. Если не знать правил рынка, можно рискнуть довольно крупной суммой.Анна Кондрашова пару лет назад покупала квартиру в Люберцах.

Договорилась с продавцом напрямую, без риелтора. «Оказывается, на тот момент в Подмосковье было принято брать в качестве аванса 30 000 рублей. Не важно, сколько стоит квартира — три миллиона или тридцать.

Цена стандартная, — говорит Анна, — но узнали мы об этом намного позже, от знакомого риелтора. А нам продавец сказал, что квартира дорогая, и ему нужен аванс в 150 000 рублей.

И мы согласились. Поэтому стоит расспросить знакомых, поискать информацию на форумах или проконсультироваться с риелторами, чтобы узнать принятую на рынке сумму задатка или аванса».При этом вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников предупреждает, что предоплата не должна быть слишком маленькой.
И мы согласились. Поэтому стоит расспросить знакомых, поискать информацию на форумах или проконсультироваться с риелторами, чтобы узнать принятую на рынке сумму задатка или аванса».При этом вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников предупреждает, что предоплата не должна быть слишком маленькой.

Ведь тогда у сторон не будет стимула придерживаться договорённостей.

Например, продавцу будет выгодно отменить договор, если он найдёт нового покупателя на более выгодных условиях, которые покроют даже возврат задатка в двойном размере.Как оформить документы при передаче задатка или авансаПри передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить договор аванса или задатка. Его можно дополнить или заменить предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.В любом случае в договоре должны быть прописаны:· Данные всех участников сделки — ФИО, даты рождения, паспортные данные, данные о постоянной регистрации. В случае суда их придётся указать в иске.

Если собственников или покупателей несколько, все они должны фигурировать в договоре.· Сведения об объекте недвижимости — адрес квартиры, её кадастровый номер.

Можно также прописать основные параметры квартиры, например, метраж и номер выписки из ЕГРН.· Сумма аванса, задатка или обеспечительного платежа. В идеале — ещё и сумма сделки купли-продажи, чтобы она была зафиксирована и продавец не смог её изменить.

Нужно отметить, входит ли сумма предоплаты в стоимость квартиры.· Сроки действия договора аванса, задатка или предварительного договора купли-продажи. Нужно указать точную дату, до которой должна состояться сделка, и после которой договор будет расторгнут.· Условия удержания и возврата предоплаты, в том числе при расторжении сделки из-за внешних обстоятельств. Например, если банк не одобрил ипотеку или органы опеки выступили против выписки из квартиры несовершеннолетнего, это считается внешними обстоятельствами, которые нужно будет подтвердить документально.

А вот если продавец не снял объявление и нашёл клиентов, готовых заплатить больше — это нарушение условий договора. Как и ситуация, когда покупатели нашли квартиру получше.Когда отдавать деньги?Прежде чем отдать владельцу квартиры предоплату, стоит убедиться, что он реальный и единственный собственник. Это подтвердит выписка из ЕГРН.

Хорошо, если на момент внесения предоплаты квартира будет «юридически чиста» — из неё выпишут всех жильцов, в том числе несовершеннолетних, погасят долги за услуги ЖКХ. Иногда предоплата идёт как раз на урегулирование этих проблем. Мы подробно писали о проверке документов перед покупкой квартиры.

Передавать деньги лучше в присутствии всех собственников или при наличии генеральной доверенности от них. Иначе потом они могут заявить свои права на долю и сообщить, что ни о какой сделке не слышали и не знают. По той же причине не стоит отдавать деньги риелторам или агентству недвижимости.

Рассчитаться можно наличными или банковским переводом.

Обычно сделку купли-продажи совершают в течение 1–2 месяцев после внесения предоплаты.

Этого времени достаточно для оформления документов. Но если точный срок не прописан в предварительном договоре купли-продажи, то, согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ, срок его действия — один год.Зачем нужна расписка?Чтобы официально подтвердить, что покупатель передал деньги продавцу. Расписка необходима, если предоплату вносят наличными, а не переводом со счёта на счёт.
Расписка необходима, если предоплату вносят наличными, а не переводом со счёта на счёт.

Рекомендуем прочесть:  Кто выплачивает родовые

Виолетта Колосова, юрист «Единого центра защиты»: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом или задатком не подтверждает факт передачи денег продавцу.

Тем более, если в нём нет никаких отметок о расчётах с продавцом. В итоге покупатель может и квартиру не купить, и деньги назад не получить, если что-то пойдёт не так и дело дойдёт до суда».Расписку об авансе или задатке за квартиру составляют письменно в произвольной форме, но в ней должны быть прописаны ФИО и паспортные данные всех участников сделки и сведения о регистрации, указаны сумма предоплаты цифрами и прописью, дата получения расписки и подпись всех участников сделки. Обязательно нужно пометить, что деньги передаются по договору аванса, задатка, обеспечительного платежа или по предварительному договору купли-продажи.

«Лучше, если продавец напишет расписку от руки в присутствии покупателя, — говорит судебный юрист Анна Петровская. — Это позволит в дальнейшем провести почерковедческую экспертизу, если вдруг продавец станет отрицать, что подпись в расписке принадлежит ему».Хорошо, если договор и расписку заверит нотариус, он станет дополнительным свидетелем и может взять предоплату на хранение в качестве депозита. Для этого заключают отдельное соглашение о денежных расчётах, в котором указывают, при каких условиях продавец получит деньги.

Обычно покупатель переводит предоплату на депозитный счёт нотариуса, а после регистрации сделки в Росреестре деньги с него переводят на счёт продавца.

Нотариус выступает гарантом соблюдения прав всех сторон соглашения о задатке или авансе. Для сделки с наличными средствами чаще арендуют банковскую ячейку. Но юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова предупреждает, что тут есть свои подводные камни: «В договоре аренды ячейки не прописывается, сколько денег вы намерены в ней оставить.

Но юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова предупреждает, что тут есть свои подводные камни: «В договоре аренды ячейки не прописывается, сколько денег вы намерены в ней оставить. Тем более не проверяется их подлинность.

Во всём этом продавец должен будет удостовериться сам в момент, когда деньги будут закладывать в ячейку. Поэтому как замену банковской ячейке для расчётов с продавцом иногда используют аккредитивы».Что будет, если одна из сторон передумает покупать или продавать квартиру?Аванс.

Вне зависимости от того, кто и по какой причине отказался от сделки купли-продажи, аванс возвращается покупателю квартиры, если в договоре аванса нет дополнительных условий о штрафе за нарушение договорённостей.

Если условия штрафа всё-таки были прописаны, то они работают только в случаях, если покупатель сам отказался от квартиры, а не получил, например, отказ от ипотеки в банке, или в ситуации виноваты другие внешние обстоятельства.

Если от сделки отказался продавец, то судебный юрист Анна Петровская советует попытаться взыскать с него проценты по ключевой ставке Центробанка за время неосновательного пользования деньгами (согласно статье 395 ГК РФ).Задаток.

Если продавец откажется от сделки, то он обязан вернуть всю сумму аванса несостоявшемуся покупателю в двойном размере. Если покупатель изменит своё решение, то он лишится всей суммы предоплаты. Но если сделка сорвётся по не зависящим от обеих сторон причинам или по обоюдному решению сторон, то это не будет считаться нарушением условий.

Продавец должен вернуть задаток за квартиру покупателю без всяких штрафов.Обеспечительный платёж. Тут действуют те же правила, что и для задатка, только сумма штрафа и условия удержания и возврата предоплаты могут быть любыми.

Главное — прописать их в предварительном договоре купли-продажи недвижимости.Должен ли продавец снять объявление о продаже квартиры с публикации, если нашёл покупателя?Что бы не внёс покупатель — аванс, задаток или обеспечительный платёж, это не гарантирует, что сделка состоится. Продавец может подстраховаться и до последнего не снимать объявление с публикации.

«Ничего незаконного или предосудительного он не делает, просто защищает свои интересы»

, — отмечает юрист «Единого центра защиты» Виолетта Колосова. Поэтому пропишите в договоре, что продавец должен снять объявление, или хотя бы требуйте ставить отметку о том, что квартира забронирована.Так поступила Анна Кондрашова: «Уже после заключения договора аванса владелец квартиры решил, что продешевил на 500–700 тысяч рублей.

Поэтому он попросил ненадолго снова опубликовать объявление о продаже с более выгодным ценником. Так он решил подстраховаться на случай, если мы не успеем продать свою квартиру.

Но по нашему договору аванса продавец был обязан снять квартиру с продажи, а значит, собирался нарушить соглашение. Я предложила выплатить неустойку 300 тысяч рублей, и продавец сразу передумал».Владельцы недвижимости и риелторы порой идут на хитрость, если видят, что квартира понравилась покупателю. Они говорят, что после внесения предоплаты снимут объявление с публикации и прекратят показывать жильё потенциальным покупателям.

То есть подталкивают внести аванс как можно скорее. Потом могут открыться какие-то негативные характеристики недвижимости, покупатели откажутся от сделки, и продавец оставит аванс себе. Схему могут использовать мошенники, которые не планируют продавать квартиру.Как вернуть деньги, если сделка не состоялась?Если договор купли-продажи не будет заключён, то с возвратом предоплаты могут возникнуть сложности.

Например, после получения денег владелец квартиры просто «исчезнет с радаров» — перестанет отвечать на сообщения и телефонные звонки.

Вне зависимости от того, как была оформлена предоплата — авансом, задатком или обеспечительным платежом, покупателю придётся обратиться в суд и ждать его решения.

Основой для иска может быть неосновательное обогащение (эта норма прописана в статье 1102 Гражданского кодекса РФ) и неправомерное удержание денежных средств (статья 395 ГК РФ).

В последнем случае покупатель вправе потребовать ещё и проценты за каждый день просрочки по ключевой ставке Центробанка. Возврат денег по несостоявшейся сделке регламентирован и пунктом 3 статьи 487 ГК РФ.Практически всегда суд встаёт на сторону покупателя, но тяжба всё равно может затянуться. Если у владельца квартиры нет денег на возврат задатка или аванса, суд может присудить ему частичное возмещение средств.

Покупатель отдаст 100 000 рублей сразу, а получать назад будет по восемь с небольшим на протяжении целого года.

Поэтому стоит заранее предусмотреть такую ситуацию и прописать её в договоре аванса, задатка, обеспечительного платежа или предварительном договоре купли-продажи. Например, указать штрафные санкции: компенсацию расходов на аренду на период частичных выплат и другие материальные убытки.

Взыскать реально и компенсацию моральных страданий. Конечно, владелец квартиры может отказаться от контракта с такими подробными и жёсткими условиями. Но это скорее будет означать, что намерения его не чисты.

Продавцу и покупателю, которые планируют совершить чистую сделку, нечего бояться в договоре аванса или задатка, предварительной купли-продажи или бронирования/резервирования квартиры в новостройке.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Ксения СтойликПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Таким образом, как следует из легального определения задатка, последний в договорных отношениях должен выполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Так, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Также одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Как правило, задаток применяется в различных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: первый – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст.

380, 381 ГК РФ), а второй – задаток, который используется в ходе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Так, согласно п.

4 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, который имеет силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п.

5 ст. 448 ГК РФ). Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.

В то же время, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в большей степени отвечает потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ. В повседневной практике наиболее часто граждане сталкиваются с задатком как одним из способов обеспечения обязательств при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.

Между тем, использование задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины. В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, например, по мнению В. А.

Лапача, задатком может обеспечиваться практически любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, поскольку договор купли-продажи жилого помещения требует государственной регистрации, а, следовательно, может считаться заключенным только с момента такой регистрации. Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не может применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре. По мнению Е. Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст.

380 ГК однозначно свидетельствует о том, что все три функции задатка могут обеспечивать одновременно лишь один договор; иными словами, один и тот же задаток может обеспечивать исполнение лишь одного договора».

Полагаем, что подобное мнение является результатом слишком узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота. Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток в основном используется как раз при согласовании условий договоров купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных договоров купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи, представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а также ответить на вопрос о том, возможно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток. Как было указано, одним из краеугольных камней применения задатка при покупке жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера – заключить основной договор.

Именно неимущественный характер предварительного договора является одним из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не может применяться в подобного рода договорных отношениях. Мы не согласны с подобной позицией. Так, при внимательном прочтении п.

1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не позволяет говорить о том, что все три функции задатка должны быть реализованы исключительно в отношении одного договора и в один и тот же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ. Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна.

В данном случае речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который может быть заключен в будущем, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не исключает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может лишь предусматривать, что одна из его сторон в скором времени обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору.

Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. В этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

В последнее время отечественная правоприменительная практика в большинстве случаев также допускает возможность применения задатка при заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (см., например, Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г.

№ 33-273/2011, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г.

№ 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г.

по делу № 33-3127-2012). Так, например, при рассмотрении одного из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С.

заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения.

Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г.

№ 53-В08-5). При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого предварительного договора (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013). В некоторых случаях суд даже допускает реализацию обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи (см., например, Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1126/2012). Однако порой встречается судебная практика, в которой утверждается, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора (см., например, Определение Свердловского областного суда от 26 июня 2012 г.

по делу № 33-7743/2012) и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором (см., например, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29 мая 2012 г. по делу № 33-3698/2012, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 6 февраля 2013 г. по делу № 33-538/2013, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 7 мая 2013 г.

по делу № 33-1438, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 8 мая 2013 г. № 33-1997/2013). Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке ранее заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма может быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение вне зависимости от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.

Однако, поскольку участники гражданского оборота в большинстве подобных случаев не обращаются в суд, на практике вне зависимости от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в нюансы правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Другой проблемой применения задатка на практике является вопрос о соблюдении требования п.

2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Так, из анализа существующей судебной практики следует, что сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т.

е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо посредством включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке (см., например, Решение Рязанского областного суда от 15 мая 2007 года, Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу № 33-23836). Между тем, иногда в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора).

В этом случае суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом (см., например, Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу № 33-1823). Согласно ч.

3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору.

Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка в период до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст.

380 ГК РФ требуют соответствующих уточнений.

Представляется, что действующее законодательство уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех своих функций одновременно. Так, например, задаток при заключении договоров на торгах (п.

4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, поскольку его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов заключить соответствующий договор.

В этом случае, как мы видим, задаток, по сути, обеспечивает обязанность по заключению в будущем основного договора. Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.

Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере. Полагаем, что подобное нормативное регулирование специального вида задатка позволяет расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только одновременно, но и последовательно.

Например, сначала обеспечительная и доказательственная, и только потом – платежная.

Именно такая последовательность реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора. Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют о том, что в скором времени в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в большей степени приближенная к практике существующего гражданского оборота.

Так, согласно п. 190 ст. 1 Проекта Федерального закона № 47538-6

«О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

ст.

380 ГК РФ предлагается дополнить пунктами следующего содержания: «4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, чем те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи.

В таких случаях правила настоящего Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон». Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку в полной мере соответствует традициям развития классического частного права.

Так, например, в римском частном праве задаток мог использоваться в качестве средства понуждения к заключению договора. Во Французском Гражданском Кодексе задаток преимущественно является способом обеспечения именно предварительных договоров.

В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или купить, также традиционно использовался задаток. Именно поэтому мы считаем верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст.

380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений поможет положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного, следует признать, что задатком является денежная сумма, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем.

Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в ходе купли-продажи жилого помещения позволяет дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях. После достижения договоренности о заключении в ближайшее время договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

  • Подумать, стоит ли включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другое). В таких ситуациях уклонение от заключения основного договора может быть вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке, в целях избегания риска уплаты задатка в двойном размере.
  • До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении заключить основной договор.
  • Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, соответствующие п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (в этом случае, даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны может быть взыскана неустойка).
  • Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.
  • При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в качестве задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.
  • Одновременно с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.
  • Заключить предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.

*** Лапач В. А. Когда задаток невозможен. // Законы России: опыт, анализ, практика.

2006. № 12. С. 64. Невзгодина Е.

Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб.

науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. «Статут», 2008. С. 35.

Лапач В. А. Указ. соч. С. 65. См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист.

2005. № 32. С. 5; Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12. Невзгодина Е.

Л. Указ. соч. С. 40. Скловский К. И. К вопросу о задатке при приобретении жилых помещений // Эж-Юрист.

2000. № 7. С. 12. Ермошкина М.

Указ. соч. С. 6. Ермошкина М.

Указ. соч. С. 6. Отсутствие подобного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., например, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г.

по делу № 33-8042-2012). Автор: Анна Журавлева, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт» (г.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+